Виктор Питернов: "Номос-банк делает ставку на коммерческую ипотеку"

С активизацией спроса на приобретение в кредит помещений коммерческой недвижимости банки идут навстречу инвесторам – смягчают условия и расширяют продуктовую линейку в этом секторе. Номос-Банк развивает это направление и выходит с предложением и условиями, которые не предоставляют другие банки. О востребованности коммерческой ипотеки, тонкостях программы и о том, видят ли банки коммерческую недвижимость в перспективе ликвидным объектом – управляющий филиалом Номос-Банка в Санкт-Петербурге Виктор Питернов.

- Насколько развита на российском рынке и рынке Санкт-Петербурга услуга кредитования с участием коммерческой недвижимости? Насколько она востребована сейчас? Как менялась ситуация?

- Коммерческая недвижимость традиционно оценивается банками как наиболее ликвидный залоговый инструмент. Поэтому кредиты с участием коммерческой недвижимости появились одновременно с рождением банковской системы новой России в начале 90-х. 

Значительный рост этого сегмента банковского бизнеса стал возможным после завершения активной стадии процесса перехода госимущества в частные руки. Формирование более-менее цивилизованного рынка недвижимости и строительства, понятное ценообразование и прогнозные оценки развития рынка позволили банкам существенно продвинуться в развитии ипотечного кредитования.

- Можно ли сказать, что интерес к этой услуге усилился в этом году?

- Да, можно. Это связано с последствиями финансового кризиса 2008 года. В последующие пару лет как банки, так и заемщики практически повсеместно отказались от длинных инвестиционных кредитов, в которых чаще всего фигурирует коммерческая недвижимость. В результате этого  накопился отложенный спрос на такие проекты. Этот спрос начал реализовываться еще в 2011 году. 

- Много ли банков в Санкт-Петербурге предоставляют услугу коммерческой ипотеки?

- Насколько я знаю, немного. Не все банки могут позволить себе активно наращивать портфель длинных инвестиционных кредитов. Поэтому коммерческая ипотека не входит в сферу их интересов. О наличии соответствующей кредитной программы заявляют государственные и крупные частные банки. При этом, насколько мне известно, практически у всех возникают сложности со структурированием кредитных сделок  под залог приобретаемой недвижимости.

«Жилая ипотека»  - продукт отчасти  социальный, и государство в какой-то мере учувствует в его ценообразовании. Коммерческая  ипотека развивается только на рыночных условиях. А рыночные ставки по 10-летним кредитам в текущий момент  могут не соответствовать ожиданиям некоторых инвесторов».

- Какие условия коммерческой ипотеки предлагает Номос-банк? Каковы условия кредитования, сроки?

- Номос-Банк  предлагает обширную продуктовую линейку клиентам сегмента "Малый  Бизнес", в том числе, достаточно гибкие условия по программе "Коммерческая ипотека". По уровню наших возможностей в рамках данной программы мы уже опережаем большинство из наших конкурентов. Так, к конкурентным преимуществам программы Номос-Банка можно отнести отсутствие требования обязательного участия собственными денежными средствами в покупке недвижимости. Также сюда относится возможность финансирования сделок по приобретению коммерческой недвижимости еще на стадии строительства. И, безусловно, не все банки кредитуют на максимальный срок – до 10 лет.  

 Говоря о процентных ставках, хотелось бы сразу отметить, что при оценке стоимости "Коммерческой ипотеки" заемщику не следует ориентироваться на ставки, предлагаемые банками в рамках ипотеки жилой недвижимости. Понятно, что "жилая ипотека"  - продукт отчасти  социальный, и государство в какой-то мере учувствует в его ценообразовании. Коммерческая  ипотека развивается только на рыночных условиях. А рыночные ставки по 10-летним кредитам в текущий момент  могут не соответствовать ожиданиям некоторых инвесторов.

При этом экономический эффект разумных инвестиций в коммерческую недвижимость в долгосрочной перспективе безусловно оправдывает процентные расходы по кредиту. 

- Какие требования Номос-банк предъявляет к заемщикам?

- В рамках программы кредитования клиентов "Малого бизнеса" заемщик должен подтвердить банку стабильный доход на протяжении, как минимум, последних 6 месяцев существования  бизнеса.  Этот доход должен покрывать предполагаемые платежи по кредитному договору. Наша программа позволяет выдавать кредиты как на юридические, так и на физические лица - собственников бизнеса. Основная масса наших клиентов – представители "классического" малого бизнеса в сфере услуг, торговли, производства. Здесь мы и видим большую часть потенциальных заемщиков по программе "Коммерческая ипотека".

«Ситуация, когда клиент обратился в банк, получил кредит, а через какое-то время  снова обратился к нам за повторным кредитованием, по сути,  является типичной для нас»

- Возможно обращение банк за повторным кредитованием, если один кредит уже имеется? Есть ли какие-то ограничения по долговой нагрузке?

- Да, он может обратиться повторно, никаких ограничений по количеству кредитов нет. Важно только, чтобы уровень его дохода рос с получением новых кредитов. Как правило, так и происходит. Ситуация, когда клиент обратился в банк, получил кредит, а через какое-то время  снова обратился к нам за повторным кредитованием, по сути, является типичной для нас.

- Какие требования предъявляются к объектам? С какими объектами чаще всего обращаются в банк для пользования услугой коммерческой ипотеки?

- Мы рассматриваем все объекты, находящиеся в черте города и в пределах 150 км от него. Подавляющая доля сделок приходится на небольшие объекты стоимостью от 7 до 20 млн руб. Как правило, это универсальные помещения в черте города, с хорошей проходимостью, которые инвесторы используют для прямого дохода от сдачи в аренду. Их можно использовать как в сфере розничной торговли, так и в сфере услуг, возможно использование их под офисы. Что касается производственных, складских или крупных офисных и торговых помещений, то заемщики по таким объектам, как правило, не попадают в сегмент малого бизнеса по своим показателям. Такие сделки рассматриваются другим подразделением банка, работающим с корпоративным бизнесом.

«Мы ожидаем увеличение запросов от реального сектора экономики – сферы торговли, производства»

- Какие компании, предприниматели активно пользуются этой услугой – с какими оборотами, с существующим ли портфелем недвижимости или новички на рынке?

- Большая часть компаний и предпринимателей, которые активно пользуются коммерческой ипотекой  - профессиональные игроки рынка недвижимости, управляющие компании, которые регулярно наращивают свой портфель объектов. Это либо индивидуальные предприниматели, либо юридические лица, у которых имеется несколько объектов в управлении, и они либо достраивают новые объекты, либо выкупают помещения. Тем не менее, мы ожидаем увеличение запросов от реального сектора экономики – сферы торговли, производства. Любой состоявшийся бизнесмен рано или поздно начинает задумываться о приобретении коммерческой недвижимости в собственность, учитывая ее инвестиционную привлекательность.

- Насколько успешно для банка предоставление услуги коммерческой ипотеки? Сколько кредитов было выдано в 2012 году?

- В рамках наших планов мы считаем достаточным тот объем сделок, который был закрыт в 2012 году. Номос-Банк делает ставку на коммерческую ипотеку, мы будем и в дальнейшем продвигать и развивать этот продукт. 

- Насколько велики и в чем состоят риски для заемщика, банка?

- Сложно выделить какие-то особые риски для услуги коммерческой ипотеки. Они стандартны: для заемщика это потеря доходности, главный риск для банка - падение стоимости недвижимости и риск остаться с недообеспеченным кредитом в результате. Это возможно, наверное, в случае прихода очередной кризисной волны. Но в долгосрочной перспективе снижения стоимости недвижимости, вероятно, не будет. Поэтому риски банка при кредитовании коммерческой недвижимости, на первый взгляд, достаточно закрыты. Банк имеет в залоге ликвидный актив, важно адекватно оценить его на первом этапе. Если говорить о первичных сделках по приобретению недвижимости напрямую у застройщиков, в них нас привлекает то, что переоценка объектов практически исключена.