Бизнес-Центры
Офис – лицо фирмы.
Понятие «Бизнес-центр» возникло в нашей стране сравнительно недавно. Поскольку в стране развитого социализма само понятие частного бизнеса напрочь отсутствовало, следовательно, не было нужды и в каких-либо специализированных офисных зданиях. Крупные государственные организации имели собственные производственные помещения, а небольшие предприятия бытовых услуг, например, парикмахерские и химчистки помещались на первых этажах жилых домов.
Бурное развитие частного бизнеса в начале 90-х годов породило возникновение такого нового для нашей страны сектора коммерческой недвижимости как бизнес-центр.
Конечно, первым российским бизнес-центрам было далеко до нынешних. Новым предпринимателям под офисы с большим удовольствием стали предоставлять помещения небольшие дешевые гостиницы, а также медленно умирающие НИИ и заводы.
Сдаваемые комнатушки не имели ремонта, как, впрочем, и все здание целиком. Из технического оснащения – только телефонная линия. Из прочих услуг – охрана в лице вахтера, выписывающего пропуска.
Ценовая политика полностью зависела от аппетитов хозяев здания. Если повезет, можно было арендовать помещение практически в центре города за копейки. И в то же время некоторые собственники могли запросить непомерную плату за комнатушку на окраине.
Фактически сдача помещений в аренду в те годы для многих государственных предприятий стала единственным способом хоть как-то выжить. Или продлить свою агонию.
Но с течением времени стало ясно, что существующие объекты коммерческой недвижимости не могут удовлетворить растущий спрос на помещения и требования к их качеству. Поэтому наряду с жилищным строительством стало набирать темпы роста строительство коммерческой недвижимости, в частности, бизнес-центров.
Бизнес-центр: все для успешной работы.
Так что же из себя представляет современный бизнес-центр? Это отдельное здание или целый комплекс, предоставляющее для предпринимателей определенный набор услуг.
К основным обязательным услугам относятся:
• Аренда офисных помещений
•При необходимости предоставление юридического адреса
• Скоростной доступ в Интернет
•Выделенная телефонная линия, при необходимости – не одна
•Подземная или наземная охраняемая парковка
•Охрана и обеспечение безопасности офисов
• Наличие точки общественного питания
• Наличие конференц-зала
• Полное инженерное обеспечение: наличие систем кондиционирования и вентиляции, противопожарные охранные системы, скоростные лифты.
Крупные бизнес-центры также предлагают своим арендаторам различные дополнительные услуги. Именно они отличают бизнес-центр как отдельную сферу предпринимательства от банальной сдачи помещений в аренду.
Дополнительные услуги могут касаться различных сфер деятельности.
- Организационные услуги. К ним относятся организация и помощь в проведении конференций, семинаров, презентаций. Содействие при заказе и бронировании железнодорожных и авиабилетов, гостиниц, трансферов. Курьерские и транспортные услуги. Организация питания сотрудников компаний. Переводческие услуги.
- Бытовые услуги: уборка офисов, возможность на льготных условиях пользоваться расположенными на территории бизнес-центра салонами красоты, химчистками и другими предприятиями бытовых услуг.
- Технические услуги: монтаж и настройка локальных сетей, возможность подключения мини-АТС, многоканальной телефонной линии, обслуживание и ремонт оргтехники.
Бизнес-центры: от А до С.
Бизнес-центры Петербурга, как, впрочем, и других городов, принято классифицировать по трем основным категориям: А, В и С. Это сделано для того, чтобы потенциальные арендаторы могли заранее представлять, какие именно условия для работы они получат. При этом следует учесть, что классификации не подлежат:
- объекты, которые сдаются в аренду без привлечения профессиональных управленцев и сочетают в себе использование помещения, используемые собственниками для своих производственных нужд и сдачи в аренду;
- здания, находящиеся на реконструкции;
- встроенные в жилые дома помещения;
- здания и помещения, попадающие под определение «субаренда».
Категория присваивается бизнес-центру по множеству критериев. Основные - местоположение, тип и технический уровень здания, уровень предоставляемых услуг.
Бизнес-центр класса А: все самое лучшее.
Это элита среди бизнес-центров. Иметь здесь офис – значит заявить о себе как о стабильной и успешной компании. Максимальное количество удобств и выгодное расположение делает такой бизнес-центр привлекательным для серьезных арендаторов.
Основные показатели бизнес-центра класса А:
• Это отдельно стоящее специализированное здание, выстроенное заново или после капитального ремонта.
•Расположение - в центральной части города в престижном районе с развитой инфраструктурой и удобным подъездом. Из окон офисов открывается хороший вид.
•Оно обязательно должно иметь удобную планировку, качественную отделку.
•Инженерно-техническое обеспечение должно быть на самом высоком уровне: наличие систем кондиционирования, теплоснабжения с отдельным для каждого арендатора контролем температуры
•Качественные оптоволоконные цифровые телефонные линии и интернет услуги в здании, предоставляемые не менее чем двумя провайдерами.
• Обязательно наличие собственного конференц-зала, кафе или другой точки общественного питания.
• Наличие офисных площадей различного метража.
• Охраняемая парковка внутри здания или на прилегающей территории.
•Управление должно осуществляться профессиональной компанией, имеющей достаточный опыт в подобной сфере.
• Охрана здания круглосуточно осуществляется профессиональными службами безопасности, оснащенными системами видеонаблюдения.
• Наличие широкого спектра дополнительных услуг на территории БЦ.
Категория В: разумный выбор
К этой категории относятся бизнес-центры по некоторым параметрам уступающие категории А, но тем не менее достаточно высокого уровня.
•Местоположение - в прилегающих к деловому центру районах или в зонах исторического центра по некоторым параметрам (например, отсутствию удобного подъезда) не попадающих под категорию А.
•Бизнес-центр класса B должен располагаться в отдельно стоящем здании с полным или выборочным ремонтом и хорошей отделкой.
• Все внутренние инженерные коммуникации: системы вентиляции, отопления, должны находиться в хорошем рабочем состоянии.
• В здании должны быть конференц-зал, точка питания.
• Необходимо наличие цифровых телефонных линий и оптоволоконного интернет-канала.
• Возле здания БЦ необходимо наличие парковки.
• Управление бизнес-центром класса В должно осуществляться профессиональной управляющей компанией.
• Из дополнительных услуг обязательными являются: профессиональная круглосуточная охрана, уборка, собственная служба эксплуатации.
Бюджетный вариант: класс С.
Бизнес-центры данного класса находятся в удалении от центров деловой активности, но при этом обеспечены хорошей транспортной доступностью. Бизнес-центры этого класса часто располагаются в административных зданиях или помещениях, ранее принадлежавших государственным научно-исследовательским институтам и производствам.
Требования к внешнему виду помещений минимальный: они должны быть отремонтированы. Никаких дизайнерских изысков и современных материалов, как правило, не задействовано.
Из технических требований обязательно наличие телефонных линий и интернет-канала. Управление бизнес-центром данного типа осуществляется управляющей компанией, иногда – привлеченной собственниками со стороны.
Дополнительные услуги ограничиваются уборкой и охраной.
Тенденцией последних лет стал усиленный рост числа бизнес-центров премиального уровня или желание неофициально повысить категорию в глазах потенциальных арендаторов. Это ведет к возникновению подкатегорий в квалификации. Так, например, бизнес-центр с обозначением В+ может означать, что по всем удобствам он схож с высшей категорией А, но расположен не в центре, в на некотором удалении. Кстати, это наиболее распространенная причина, ведь свободных мест под застройку в центре практически не осталось. Кроме того, сложная дорожная обстановка и постоянный рост дорожных пробок могут сделать расположенный в центре Санкт-Петербурга бизнес-центр труднодоступным.
Также иногда ошибочно причисляют к бизнес-центрам помещения, сдаваемые в аренду под офисы. Арендаторы в данном случае получают только помещение, зачастую требующее ремонта. В лучшем случае такое помещение оснащено телефонной линией. Правильнее подобные нежилые помещения именовать офисным центром.
Что почем.
Ценовая политика определяется в первую очередь классом бизнес-центра. Так, средняя цена на офис в бизнес-центре класса А в Санкт-Петербурге начинается от 1500 рублей за м2. Арендовать помещение в бизнес-центре класса В можно от 800, а в классе С от 700 рублей за м2.
Также на цену существенно влияет площадь помещения. Наибольшим спросом пользуются небольшие, от 15 м, помещения. Цена на один метр в таком случае будет существенно выше, чем в случае аренды больших, от 50 м2, помещений.
Частное предпринимательство в нашей стране продолжает развиваться. А это значит, что будут требоваться все новые и новые помещения для офисов. Так что сфера коммерческой недвижимости в целом и бизнес-центров как одной из ее отраслей будет и дальше развиваться.