Эксперты ожидают снижения арендных ставок в ТЦ и стрит-ритейле
В этом году в Петербурге ввели наименьший за последние пять лет объем торговых площадей.
По данным ASTERA и BNP Paribas Real Estate, в четвертом квартале в городе введен в эксплуатацию всего один торговый комплекс совокупной арендопригодной площадью 7 200 кв. м. По итогам года прирост торговых площадей в Санкт-Петербурге составит 118 040 кв. м.
Сокращение темпов ввода торговых площадей является закономерным, так как этот сегмент рынка коммерческой недвижимости в городе достиг насыщения. По их мнению, в настоящий момент для того, чтобы новый торговый комплекс был успешным, он должен обладать очень яркой и необычной концепцией, которая позволит ему выделяться среди конкурентов.
В ASTERA констатируют, что в последние месяцы внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют продолжили оказывать негативное воздействие на рынок торговых помещений Санкт-Петербурга. Это выразилось в приостановке планов развития некоторых клиентов и даже целых торговых направлений. Наиболее активными игроками, рассматривающими площади в торговых комплексах, в это время оставались предприятия сферы общественного питания и операторы fashion-ритейла.
Некоторые клиенты, долгое время являвшиеся активными игроками рынка недвижимости, в последние месяцы заняли выжидательную позицию. Сейчас они заявляют о возобновлении развития не ранее конца первого квартала 2015 года. В такой ситуации многим торговым комплексам приходится бороться за каждого арендатора. В компании предположили, что шанс заполнить пустующие площади есть у тех, кто готов снижать арендную ставку в полтора-два раза и более.
Начиная с октября, после резкого ослабления российской валюты, арендаторы стали чаще инициировать изменение условий аренды, выходя к собственнику торгового комплекса с уже сформированным предложением. Чаще всего, арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли, договариваются о фиксации валютного курса в рамках определенного коридора, или просят отменить индексацию арендной ставки в течение определенного периода. В случае потокообразующих арендаторов, собственники готовы предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одной месячной арендной ставки вместо обычных двух-трех. Наиболее готовы к переговорам собственники торговых комплексов, в которых уровень вакансии превышает средний по рынку.
По данным аналитиков ASTERA, в течение четвертого квартала доля вакантный площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга выросла до 6%, в то время как во втором квартале данный индикатор находился на уровне 3,2%.
В сегменте стрит ритейла арендаторы также требуют снижения арендных ставок на 10-30%, либо их фиксации в рублях, объясняя это снижающейся доходностью бизнеса. Многие владельцы коммерческой недвижимости, отказавшиеся идти на уступки, в этом квартале остались без арендаторов.
В Петербурге продолжается процесс оптимизации занимаемых помещений в сфере банковской деятельности, общественного питания, fashion-ритейла. В частности, свое присутствие здесь уже сократили московская сеть Domani, магазины Camaieu, New Look, "Мособлбанк", сеть суши-баров "Евразия", банк "ФинИнвест», "Райффайзенбанк", Any Pasta и прочие компании.
Наиболее активными клиентами в сегменте встроенных помещений в четвертом квартале оставались продуктовые сети, работающие в формате 300-500 и 500-1 тыс. кв. м., а также продуктовые ритейлеры формата "у дома", арендующие площади до 100 кв. м. Развивались также предприятия сферы общественного питания, аптеки и винные магазины.
Около 60% заключаемых договоров аренды традиционно составляют долгосрочные договора, подлежащие государственной регистрации. Однако в последние месяцы арендодатели крайне неохотно идут на заключение договоров аренды, срок действия которых превышает пять лет.
В настоящее время сохраняется тенденция долгого принятия решения и рассмотрения договоров аренды/продажи потенциальными арендаторами и покупателями - большинство клиентов тратят на согласование всех условий сделки до трех месяцев. Кроме того, увеличилась доля отказов от объектов на стадии подписания договора. Если еще полгода назад такие случаи были единичны, то сейчас до подписания не доходит порядка 10%.
Основные направления бизнеса, заявившие о планах развития в 2015 году: продуктовые сети, операторы общепита, банки, аптеки, обувь и fashion-ритейлеры ценового сегмента "средний минус", секонд-хэнды, детские товары, спортивно-оздоровительные и развлекательные центры, магазины косметики и парфюмерии, сотовые операторы.
Эксперты полагают, что в 2015 году арендные ставки как в ТЦ, так и в сегменте street retail продолжат снижаться, объем предложения торговых помещений продолжит расти, что приведет к увеличению количества договоров на оплату брокерских услуг собственниками коммерческой недвижимости. Ожидается, что наиболее устойчив в 2015 году будет ценовой сегмент "средний" и "средний минус".
