Россия стала лидером по снижению объема сделок с офисами
В этом году продолжится рост на европейском рынке инвестиций в офисную недвижимость. По подсчетам компании JLL, в 2014 году объем инвестиционных сделок с офисами в Европе увеличился на 23% и достиг 94,6 млрд. евро, что стало рекордным результатом за последние семь лет.
На три крупнейших европейских рынка — Великобританию, Германию и Францию — пришелся 71% от общего объема сделок 2014 года. Причем, согласно данным аналитиков, основные города этих стран теряют свои позиции, тогда как доля регионов в совокупном результате растет. Например, доля Лондона в показателе Великобритании сократилась с 79% до 76%, доля Парижа в показателе Франции — с 89% до 88%, крупнейших городов Германии — с 70% до 65%.
Наибольший рост инвестиционной активности в сегменте офисов наблюдался вне ключевых европейских рынков, а именно в Испании (+235%), Нидерландах (88%) и Польше (66%). Страны Бенилюкса совокупно также продемонстрировали значительный рост — на 81%. В свою очередь Россия стала лидером по отрицательной динамике - объем сделок снизился на 78%.
Одним из благоприятных факторов для европейского рынка инвестиций в офисную недвижимость станет ужесточение конкуренции между инвесторами из Европы и остальных регионов мира. В 2014 году в Европе покупатели из других стран приобрели офисные объекты на общую сумму около 31,2 млрд. евро — рекордный результат с 2007 года. В результате доля неевропейских инвесторов в сделках на офисном рынке региона в минувшем году составила 31%, а в транзакциях на сумму свыше 100 млн. евро и того больше — 52%.
Азиатские, американские и глобальные инвесторы продолжат проявлять активность на крупнейших рынках офисной недвижимости Европы — как напрямую, так и через европейских партнеров. Периферийные рынки, такие как Испания и Италия, привлекут больше капитала и улучшат свои показатели на фоне повышения доступности кредитов и расширения географии интересов инвесторов.
Кроме того, в течение 2015 года будут появляться новые игроки, ищущие возможность вложиться в европейскую офисную недвижимость и готовые побороться за нее с институциональными инвесторами из Европы. Все это приведет к дальнейшему снижению максимальных ставок капитализации: в 2014 году показатель на крупнейших рынках офисной недвижимости Европы сократился на 20 б.п. — до 4,85%.
Аналитики JLL прогнозируют, что рынок аренды офисной недвижимости в Европе также продолжит восстановление в нынешнем году. В 2014 году объем арендованных площадей на 24 ключевых европейских рынках вырос на 10,5 млн кв. м по сравнению с предыдущим годом, причем наиболее высокие результаты продемонстрировали такие города, как Лондон, Берлин и Гамбург. Однако показатель значительно разнится в зависимости от части региона: так, если в странах Западной Европы объем арендных сделок за год вырос на 10%, то в Центральной и Восточной Европе он упал на 12%, в значительной степени из-за сокращения активности арендаторов в Москве — на 24%.
Возобновление активности арендаторов, которое в прошлом году наблюдалось во многих менее крупных городах Европы, таких как Брюссель, Люксембург, Барселона, Милан и Прага, как ожидается, продолжится и в нынешнем году.
Нехватка качественной офисной недвижимости на высококонкурентных рынках, например, в районах Сити и Вест-Энд в Лондоне, стала в прошлом году основным фактором, обусловившим рост ставок аренды в сегменте: в среднем по европейскому региону максимальные арендные ставки, увеличились за 2014 год на 2,1%. Эта тенденция сохранится: как считают в JLL, среднегодовой рост показателя в 2015-2016 годах составит 2,4%. Постепенный отказ арендодателей от уступок арендаторам, наблюдающийся в Мадриде, Дублине и в меньшей степени в Амстердаме, указывает на будущий рост ставок аренды на этих рынках.
