Ротация на Невском проспекте опустилась ниже среднегородского показателя
Аналитики компании JLL провели исследование рынка стрит-ритейла на Невском проспекте Санкт-Петербурга, изучив структуру арендаторов на различных участках этого коридора, особенности спроса и динамику основных показателей рынка центральной магистрали города.
Невский проспект – один из основных торговых коридоров Санкт-Петербурга, на нем представлено более 450 объектов стрит-ритейла, свидетельствуют данные JLL. По количеству объектов стрит-ритейла Невский проспект находится на 2-м месте в Санкт-Петербурге, уступая лишь Московскому проспекту, а по плотности магазинов – на 5-м месте: в среднем на каждые 100 м приходится около 10 объектов стрит-ритейла (средний показатель по центральным улицам города – 4,3).
С точки зрения пешеходных потоков, Невский проспект остается одной из наиболее проходимых магистралей города. Наличие нескольких станций метрополитена, соединяющих разные ветки метро и выходящих на Невский проспект, способствуют увеличению пешеходного потока. Сегодня непосредственно на Невский проспект обращено семь входных групп трех пересадочных узлов метрополитена (пять станций метро), и суммарный пассажиропоток на этих станциях составляет более 9 млн человек в месяц.
«Исторически Невский проспект был главной торговой улицей в Санкт-Петербурге. Благодаря высокому трафику жителей города и туристов, помещения на Невском традиционно пользовались самым высоким спросом со стороны арендаторов. До мирового финансового кризиса 2008-2009 годов объем вакантных площадей на проспекте был минимальным, а в числе арендаторов фигурировали в том числе крупнейшие премиальные бренды, например, Hugo Boss, Escada, Versace, Bosco Sport, - рассказывает Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге. – В период 2009-2010 годов произошло резкое сокращение спроса со стороны ритейлеров на новые площади, что привело к росту вакантных площадей до 15% и снижению арендных ставок в два раза, в том числе и на Невском проспекте.
После мирового кризиса “лицо” Невского проспекта кардинально изменилось: помещения на нем заняли преимущественно бренды среднего сегмента и общепит, тогда как премиальные и люксовые ритейлеры переместились на прилегающие к проспекту улицы, в частности, Большую Конюшенную».
Сегодня на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны (35% помещений), в том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли's», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Магазины одежды и обуви, занимающие 13% всех помещений на Невском проспекте, представлены различными мировыми брендами, в частности, Bosco, Zara, Calzedonia, Intimissimi, United Colors of Benetton, Guess, Thomas Munz, H&M, TJ Collection.
«Объем вакантных площадей на Невском в период 2010-2013 годов находился на близких к нулевым значениях: в случае замены одного арендатора на другого этот процесс происходил еще в период действия договора с уходящим арендатором, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Начиная с 2014 года, количество помещений, находящихся без арендатора, выросло, и в 2015 году доля свободных площадей на Невском находится на уровне 4,5-6,0%. Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Санкт-Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений, желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года».
Ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе, и за последние два года максимальный показатель здесь не снизился. В среднем уровень ставок на Невском проспекте сегодня составляет 7-12,5 тыс. руб. в месяц (для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже) с учетом НДС. В то же время в некоторых случаях ставки могут доходить до 14-15 тыс. руб. в месяц. Минимальный уровень арендных ставок на Невском проспекте наблюдался в 2009 году, что обусловлено кризисным периодом в экономике.
В свою очередь восточный отрезок Невского проспекта – Старо-Невский проспект – пользуется большим спросом со стороны fashion ритейлеров, в том числе премиальных: из 173 объектов стрит-ритейла 31% относится к данному профилю (в том числе BaBochka, Chanel, Agent Provocateur, Cacharel, Van Laak, Brioni, Ermenagildo Zegna и единственный бутик Comme des Garsons в России). Также из превалирующих сегментов выделяются рестораны и кафе (22%), ориентированные на потребителей широкого ценового диапазона: здесь расположены: «Кофе Хауз», Jazz&френия Pub, «Гарсон», Venezia, Harats Irish Bar, «Евразия», «Япоша», Warsteiner Forum, Subway, «Жан-Жак», «IL Патио» и другие.
Плотность размещения объектов стрит-ритейла на этой части проспекта составляет восемь объектов на каждые 100 м. Ротация за последний год составила 24,3%, в то же время как поквартальный показатель достаточно стабилен и составляет около 5-7%. Уровень вакантных площадей в течение года колебался в диапазоне 9-10,5%. При этом ставки аренды здесь значительно ниже, чем на основной части Невского проспекта, и составляют 2-4 тыс. руб. за кв. м в месяц (для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже) с учетом НДС.
«Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города. Количество запросов к нам как на поиск помещений, так и на аналитику рынка по Невскому проспекту резко выросло осенью 2015 года – арендаторы активно изучают ситуацию на этой магистрали, и мы уверены, что этот спрос выразится в новые сделки уже в ближайшее время», - заключает Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Источник: JLL.
