Спрос на торговую недвижимость в 3-м квартале превысил предложение
В 3-м квартале объем торговых площадей увеличился более чем на 40 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще нескольких торговых комплексов, среди которых два принадлежат холдингу "Адамант". Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Новые торговые центры выходят на рынок с высоким уровнем заполняемости. Арендные ставки за указанный период изменились незначительно.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 3-м квартале введено в эксплуатацию три торговых центра – ТРК «Международный» (ХК «Адамант»), ТК "Электра" ("Доринда-Инвест"), универмаг "ДЛТ" ("Меркури"). Knight Frank прибавляет к этому списку Aura Boutique Centre ("ЛенСпецСМУ"). С точки зрения локации наибольшие объемы ввода новых торговых площадей демонстрирует Приморский район, еще ряд проектов здесь строятся или анонсированы, говорят аналитики Jones LangLaSalle. Объем введенной в эксплуатацию арендопригодной площади, по их данным, составил 45,1 тыс. кв. м, по версии Astera – 39,2 тыс. кв. м, Knight Frank - 58 тыс. кв. м.
Тем не менее, совокупное предложение по сравнению с концом первого полугодия незначительно сократилось, считают в Knight Frank, что связано с закрытием некоторых торговых комплексов на реконструкцию или реконцепцию. Общий объем торговых площадей Петербурга к концу квартала достиг 1,76 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate приводит показатель на сентябрь в 2,7 млн кв. м торговых арендопригодных площадей. По версии Knight Frank, он составляет по профессиональным ТЦ 3,2 млн кв. м. Расхождение компаний в оценке показателя можно объяснить различными критериями при отборе ТЦ для подсчета. По словам аналитиков компании Knight Frank, "возможно, в компании Jones Lang LaSalle какие-то объекты не причисляют к качественной торговой недвиижмости, а наши эксперты считают их таковыми". Как уточнили в JonesLangLaSalle, для оценки рассматриваются торговые центры площадью от 10 тыс. кв. м, гипермаркеты в расчет не берутся. Кроме того, имеет значение арендаторы ТЦ, его планировка и навигация. "Если крупный проект наполнен частными предпринимателями, а не известными брендами, такой объект не будет считаться качественным (отсев обычно осуществляется на базе простого критерия – число помещений площадью меньше, например, 50 м не должно превышать определенного процента)", - говорят в компании.
СПРОС
Высокий спрос на торговую недвижимость со стороны торговых операторов сохранился. Спрос превышает объем ликвидного предложения, утверждают в Astera. Наиболее востребованный формат площадей в сегменте street-retail и торговых комплексах – 50-150 кв. м, 150-200 кв. м и 350-500 кв. м. В ТК возрос спрос на площади 1-2 тыс. кв. м, утверждают в компании.
Уровень свободных площадей в 3-м квартале снизился. Снижение, объясняют в Knight Frank, обусловлено высокой активностью спроса и высоким уровнем заполняемости вышедших на рынок торговых центров (средняя заполняемость составляет 75%). Поглощение арендопригодных площадей в 3-м квартале по сравнению с 1-м увеличилось на 24%, составив 73 тыс. кв. м, приводит данные Knight Frank. Доля свободных площадей на конец 3-го квартала, по данным компании, составила 4,3%, что оказалось на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом первого полугодия 2011 года. С точки зрения аналитиков Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей сократилась с 5 до 4,6%. В Astera указывают более низкий показатель уровня вакантных площадей в среднем по рынку – около 3,8%.
В наиболее ликвидных объектах уровень вакантных площадей может составлять 0%, а ротации происходят только при замене арендаторов на более успешные, интересные бренды, считают эксперты Astera.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Существенных колебаний арендных ставок в 3-м квартале не наблюдалось. Как утверждают в Astera, с начала года ставки росли в пределах 5-10%, предусмотренных договорами аренды.
По данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки сохранились на уровне $2 тыс. за кв. м в год. Astera указывает другие данные: максимальное значение, по данным компании, для востребованных торговых комплексов составляет 10 тыс. руб. за кв. м в месяц (около $3,8 тыс. за кв. м в год). Среди востребованных ТК называют "Галерея", "Невский центр", "Гранд Каньон", комплексы "Мега", "Радуга", "Французский бульвар", "ПИК", "Атмосфера", "Континент" на пр. Стачек. Минимальная арендная ставка здесь составляет около 1,8 тыс. руб. за кв. м в месяц. В менее популярных ТК ставки находятся в диапазоне 1,5-5 тыс. руб. за кв. м в месяц. В компании отмечают увеличение в 3-м квартале сделок по аренде площадей якорными арендаторами в ТК.
ПРОГНОЗ
В 4-м квартале ожидается максимальная активность на рынке коммерческой недвижимости в году. В частности, среди наиболее значимых торговых комплексов, заявленных к вводу до конца года, - МФК "Континент на Бухарестской" над планируемой станцией метро и мебельный центр "12 стульев" в составе 2-й очереди ТРК "Балкания NOVA". Девелопером этих проектов выступает холдинг "Адамант". С их запуском на долю холдинга придется треть всего годового объема ввода арендопригодных торговых площадей, подсчитали в Knight Frank, всего в 4-м квартале будет введено 102 тыс. кв. м.
В Knight Frank к концу года ключевые показатели ожидают аналогичными 2010-2011 годам. При этом немногие девелоперы перенесли сроки сдачи или открытия своих объектов на 2013 год, отмечают в компании.