Рынок недвижимости в первом полугодии 2014

Рынок складской недвижимости в первом полугодии 2014.

В 2014 году на складском рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области все еще наблюдается дефицит качественного предложения при стабильно высоком уровне спроса.

В течение первого полугодия 2014 года было введено два складских комплекса.
• Логистический комплекс Nordway, 2 очередь. Общая площадь – 40 000 кв.м. Класс А.
• Холодильный склад в Горелово. Общая площадь – 9 500 кв.м. Класс В.
По состоянию на начало июля 2014 года общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1,75 млн. кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд).

В общем объеме предложения складских комплексов класса А и В наибольшую долю занимают проекты класса А – 67%, на складские комплексы класса В приходится 33%.

В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает объемы ввода объектов класса В. В 2014 году ожидается увеличение объемов ввода складских комплексов класса А за счет нескольких крупных логистических проектов («Армада Парк», «Осиновая роща», 3 очередь; Логопарк «Троицкий», 3 очередь; Nordway, 3 очередь).

До конца года планируется ввод нескольких спекулятивных проектов общей площадью около 200 000 кв.м.

Ограниченный прирост предложения на рынке складской недвижимости в 2011-2013 годах привел к вымыванию с рынка ликвидных помещений и росту арендных ставок. Кроме того переносы сроков ввода многих проектов ухудшили ситуацию. Более 80% сделок на складском рынке являются предварительными, до официального ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, складские комплексы открываются уже почти полностью заполненными арендаторами.

Доля вакантных площадей в классе А и В составляет около 1%.

Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании.

Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. В большинстве случаев заключаются долгосрочные договоры аренды с жесткими условиями по расторжению.

Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне $120-140 за 1 кв. м в год (triple net).

Рынок торговой недвижимости в первом полугодии 2014

По итогам первого полугодия 2014 года объем действующих торговых центров в Санкт-Петербурге составил 4,3 млн. кв.м. В среднем по городу на 1 000 жителей приходится 788 кв.м торговых площадей.

В течение первых шести месяцев 2014 года был введен в эксплуатацию один новый торговый центр – ТРК «Галактика» на Московском шоссе общей площадью 21 000 кв.м.

В начале года был закрыт гипермаркет «Карусель» на Пулковском ш., 19, площадью 10 000 кв.м. Компания X5 Retail Group предполагает сдавать освободившиеся площади нескольким арендатором, таким образом, перепрофилировав гипермаркет в торговый центр.

Кроме того, в ближайшее время будет закрыт на реконцепцию торгово-развлекательный центр «Подсолнух» на пересечении ул. Савушкина и Приморского шоссе. В конце 2014 года планируется его открытие в формате аутлет центра.

Среди районов города по количеству торговых центров лидируют спальные районы, на них приходится 86,8% площадей. Из них наибольшую долю занимают Приморский (17%) и Выборгский (12%) районы на севере города, а также Московский (15,2%) на юге.

Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства находится более 600 000 кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года. На 2014 год запланирован ввод около 300 000 кв.м торговых площадей. Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше

За январь-май 2014 года оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге снизился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Реальные денежные доходы населения в текущем году также снижаются. Замедление экономики заставляет российских потребителей экономить, а ритейлерам приходится бороться за покупателя с помощью снижения цен и акций. Во второй половине 2014 года прогнозируется дальнейшее снижение покупательского спроса.

Спрос ритейлеров в большей степени ориентирован на торговые центры, в меньшей степени – на помещения стрит ритейла.

В 2014 году активность проявляют компании индустрии развлечений. Сразу два новых игрока арендовали помещения в ТРК «Питерленд» в Приморском районе: батутный парк Jump Family и искусственный комплекс для серфинга Surf Park. В ТРК «Европолис» арендовал помещение площадью 3900 кв.м Angry Birds Activity Park.

Наиболее активными торговыми операторами в стрит ритейле, которые ищут помещения, остаются места общественного питания. Основными арендаторами встроенных помещений стали кофейни и рестораны фаст-фуда.

В 2014 году существенного изменения арендных ставок в торговых центрах не произошло

Во второй половине 2014 года на фоне политических и экономических событий спрос на торговые помещения может измениться. Наименее активные игроки будут сокращать свое присутствие, а новые компании будут стремиться к размещению в наиболее популярных у потребителей торговых объектах. При условии ввода всех запланированных площадей уровень вакантных площадей может увеличиться.

Рынок гостиничной недвижимости в первом полугодии 2014

По итогам 1 полугодия 2014 года в Санкт-Петербурге действует 74 современных отеля на 16 159 номеров категории 3*, 4* и 5* (с номерным фондом более 50).

В течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4х звездочных отеля:

?? Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров. Это первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group.

?? Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково. Первых гостей отель примет в августе.

В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58.

Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель на Разъезжей улице Aglaya Hotel&Courtyard на 50 номеров.

Во второй половине 2014 года увеличится номерной фонд в южной части города (Пушкинский район) за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».

На гостиничном рынке Петербурга в 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels.

В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Санкт-Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group, открыв бутик-отель Indigo и Rezidor Hotel Group, открыв Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg.

Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Санкт-Петербурге такие международные сети как:

- InterContinental Hotel Group

- Starwood Hotels & Resorts

- Accor

В Петербурге представлены 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.

По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы. Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%. Летом ожидается дальнейшее снижение.

В январе-марте 2014 года средняя заполняемость петербургских гостиниц находилась на уровне 40-50%, так как зимний период является низким сезоном. Кроме того, по данным туристических агентств Петербурга количество туристов в новогодние праздники снизилось на 15% по сравнению с 2013 годом. К маю-июню заполняемость увеличилась до 85%.

Дефицит качественных гостиничных номеров ощущался только в период Международного Экономического Форума.

Стоимость проживания в отелях Санкт-Петербурга в 2014 году характеризуется повышением стоимости проживания в отелях всех категорий. Для отелей 5* рост составил – от 3% до 7%, для отелей 4* – от 9% до 11%, для отелей 3* – от 10% до 15%. В 2014 года стоимость проживания в отелях 5* во время Международного Экономического Форума также серьезно возросла и составила в среднем 30 000 рублей за ночь, против 20 000 рублей в 2013 году. Тенденция увеличения стоимости проживания во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции.

Рынок офисной недвижимости в 1 полугодии 2014

По итогам 1 полугодия 2014 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В увеличился на 100 000 кв.м и составил 2,76 млн. кв.м

На этапе строительства в Санкт-Петербурге находится около 600 000 кв.м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2016 года, 52% из них относится к классу А.

Во втором полугодии 2014 года планируется открытие 4 офисных центров класса А (57 000 кв.м) и более 10 офисных центров класса В (более 100 000 кв.м).

Спрос на рынке офисной недвижимости в первом полугодии развивался нестабильно. После новогодних праздников произошло прогнозируемое стабильное повышение активности потенциальных арендаторов. В апреле-мае - затишье из-за неопределенности в геополитической обстановке. Тем не менее, уже в июне отложенный спрос и отсутствие роста арендных ставок привели к большому количеству сделок.

Сложившаяся среди девелоперов популярность строить «зеленые» офисные центры и получать эко-сертификаты на здания, не получила поддержки среди арендаторов в Санкт-Петербурге.

Применение ресурсосберегающих технологий дает результат, как правило, только через 3-5 лет. Но многие компании заключают краткосрочные договоры (до 3 лет), поэтому особой разницы в цене не ощущается.

Тем не менее, при итоговом выборе между несколькими офисными зданиями наличие эко-сертификата играет решающую роль для арендатора при прочих равных условиях.

В 2014 году наибольшим спросом пользуются офисы класса В. Доля сделок в бизнес-центрах класса А начала снижаться во втором квартале и по итогам полугодия составила 42%.

Наиболее востребованными у арендаторов в 1 полугодии 2014 года являлись офисы в Центральном районе, чья доля в сделках составила 21%. По сравнению с 2013 годом Центральный район сохранил лидерство, при этом сократилась доля сделок в Московском районе, несмотря на большое количество запросов и рост числа новых качественных офисных объектов. Данная тенденция связана с повышенными ставками аренды на свободные помещения в этом районе.

В общем объеме сделок по сферам бизнеса лидируют компании, предоставляющие услуги, а также финансового сектора, сферы медицины, IT, промышленности.

Заполняемость офисных центров класса А снизилась на 5% и составила 84% к началу июля 2014 года. Объем предложения новых офисов растет значительно быстрее, чем спрос на них. Потенциальных арендаторов отталкивает высокий уровень запрашиваемых цен. Заполняемость бизнес-центров класса B снизилась на 3% и составила 91%.

Во второй половине 2014 и в 2015 году, ожидается падение спроса на бизнес центры класса А, что связано с высокими арендными ставками в подобных объектах, сокращением числа крупных международных и российских компаний ищущих новые офисы, а также с усложнившейся экономической ситуацией. Большим спросом будут пользоваться помещения в зданиях класса В, как в центре города, так и в прочих районах с хорошей транспортной доступностью.

С 2013 года арендные ставки замедлили свой рост. Высокая конкуренция на рынке и нестабильная экономическая ситуация не позволяет девелоперам существенно менять коммерческие условия.

Средний уровень арендных ставок в офисных центрах класса А на начало июля составил 1660 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС. Ставки увеличились на 3% по сравнению с концом 2013 года, что сопоставимо с уровнем инфляции.

Средний уровень арендных ставок в офисных центрах класса В составил 1210 рублей, что выше на 2% по сравнению с концом 2013 года.

Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

Одна из ведущих и активно развивающихся на рынке Санкт-Петербурга компаний-консультантов, предлагающая полный комплекс услуг по работе с коммерческой недвижимостью. Maris Properties была основана в г. Санкт - Петербурге 2004 году, а в 2006 году вступила в ассоциацию с лидером международного рынка недвижимости - компанией CBRE. Компания CBRE имеет более 300 офисов в мире и штат сотрудников свыше 24 000 человек.

Нашими клиентами уже стали такие компании как: Google, Sun Microsystems/Oracle, Genesys, Pratt&Whitney, American Express, Emerson, Nokia Siemens Networks, Текс, UPM-Kummene, Boeing, BSGV, ВТБ, Nutricia, JTI и другие.

Компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network является членом Российско - Германской внешнеторговой палаты

Контактная информация:

Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

Тел./факс: (812) 346-59-00, (812) 346-59-01

Надежда Худи nh@maris-spb.ru, www.maris-spb.ru