Аренда торговых помещений

Сегодня торговля – наиболее распространенная сфера бизнеса, как крупного, так и малого. С каждым годом растет число торговых центров, магазинов и павильонов, регулярно в эксплуатацию вводятся новые торгово-развлекательные центры и моллы.

Обеспеченность города торговыми площадями определяется таким показателем, как количество квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей. Петербург уже обогнал столицу по этому показателю и вышел на 1 место в России.

Торговая площадь – та часть магазина или открытой торговой площадки, которая предназначена для обслуживания покупателей, занята торговым оборудованием, предназначена для выкладки и демонстрации товара. Также к ней относятся рабочие места продавцов (обслуживающего персонала) и проходы для покупателей.

Соответственно, всё, что находится «за прилавком» (складские помещения, места для приёмки и разгрузки товара и другое) не являются торговой площадью.

К торговым площадям относятся:

• Магазины;
• Помещения в торговых центрах;
• Киоски;
• Павильоны.

Как и любая другая коммерческая недвижимость, торговые площади могут находиться в собственности владельца бизнеса. Но значительно выгоднее арендовать помещения под ведение торговли.

Во-первых, помещение, находящееся в собственности, требует значительных расходов: налоги на собственность, поддержание помещения в технически исправном состоянии, оплата обслуживающему персоналу и многое другое.

Во-вторых, торговля – мобильный бизнес. Наличие собственного помещения «привязывает» собственника к определенному месту. Аренда же позволяет снять торговую площадь в том месте, которое наиболее выгодно с точки зрения конъюнктуры рынка.

Аренда торговых помещений не выделяется гражданским законодательством в отдельный вид аренды. Поэтому, к такому виду аренды применяются обычные положения аренда, которые регулируются ст. 606 – 625 ГК РФ.

Любая аренда с точки зрения собственника помещения – это своего рода способ получения пассивного дохода. В том числе, и аренда торговых коммерческих помещений. А сдача в аренду коммерческой недвижимости всегда более прибыльна.

Договор аренды торгового помещения

Гражданское законодательство не выделяет аренду торговых площадей в отдельную категорию. Поэтому особых нюансов заключения договора такого вида аренды нет.

Сторонами по такому договору аренды выступают арендатор и арендодатель. Арендодателем является собственник торгового помещения – магазина, торгового центра или киоска, а арендатором выступает владелец бизнеса – предприниматель.

Договор аренды торгового помещения обязательно заключается в письменной форме. Если он заключается на срок больше, чем на один год, то требуется обязательная государственная регистрация.

Если же в договоре не указан срок, то договор будет считаться заключённым на неопределённый срок. Об этом говорится в ст. 610 ГК РФ. В таком случае, любая сторона может расторгнуть договор в любое время, без санкций.

Для собственников бизнеса – предпринимателей, будет выгоднее заключать договор аренды торговых помещений на срок менее года, например, на 11 месяцев. В этом случае, арендатор избежит расходов на оплату государственной регистрации такого договора. Но, с другой стороны, он подвергнет себя риску остаться без помещения через эти 11 месяцев.

Государственная регистрация договора аренды торгового помещения даёт определённые гарантии, как сособственнику помещения, так и арендатору.

Если собственник торгового помещения является также и собственником участка земли, на котором расположено это помещение, то к арендатору переходят права не только пользования помещением, но и участком земли. Это условие должно быть обязательно прописано в договоре.

Если же собственник помещения не является собственником земли, а является её арендатором, то на земельный участок заключается договор субаренды. При этом собственник помещения должен получить согласие собственника земли на передачу её в субаренду.

Размер арендной платы за пользование площадью определяется договором. Также договором должны определяться и порядок уплаты, и сроки. Это является существенным условием договора. Без таких пунктов договор аренды будет считаться недействительным. Об этом говорится в ст. 654 ГК РФ.

Стоимость аренды торговых помещений сильно зависит от вида коммерческой недвижимости, местоположения, состояния помещения. Наиболее дорогие торговые площади – в крупных современных торговых центрах, предлагающих помимо непосредственно самого помещения дополнительные услуги по уборке, охране, централизованной рекламе магазина.

Передача торговой площади по договору аренды происходит на основании передаточного акта или любого другого документа, в котором присутствует опись передаваемого имущества. Этот документ или передаточный акт должен быть подписан обеими сторонами.

Возможные риски

При заключении договора аренды торгового помещения и арендатор, и арендодатель подвержены определённым рискам. Поэтому, юристы рекомендуют пройти процедуру государственной регистрации договора.

Больше всего рискует арендатор. Он берёт в аренду помещение, исходя из своих торговых возможностей и конъюнктуры рынка. Если же собственник помещения вдруг расторгнет договор в одностороннем порядке, то арендатор потеряет больше, чем арендодатель. Он потеряет клиентов и покупателей, и, как следствие, выручку и доходы будущих периодов.

Однако, при грамотно составленном договоре аренды торгового помещения, арендатор может стребовать в судебном порядке с арендодателя все свои потери, плюс выгоду будущих периодов и издержки на поиск нового помещения.

Для того чтобы обезопасить себя, арендатор должен понести расходы на юридическую консультацию и помощь юриста в составлении договора. Но, как показывает практика, эти расходы оправданы. Также согласно статистике, недобросовестных арендодателей больше, чем недобросовестных арендаторов.