Апарт-отели обретают популярность
Старт и развитие формата
В Петербурге появление апарт-отелей связано с открывшейся перспективой обойти строгость утвержденных правил застройки и землепользования. Если застройщик задумывал построить жилой проект, что противоречило действующим ПЗЗ, а формальное назначение участка позволяло строительство гостиницы, объявлялось о строительстве апарт-отеля. Строящееся жилье по документам значилось как апарт-отель, и благодаря этому была возможность легализовать постройку. Ярким примером служит элитный дом на Фонтанке, 1, построенный "Корпорацией С" Василия Сопромадзе. Апарт-отели существовали только номинально, и возникновение сегмента связано с ловким ходом застройщиков, их вынужденной изобретательностью.
Как возможность реализации строительства жилья появились и два проекта, анонсированные в текущем году. Сейчас они соответствуют классу апарт-отелей в их классическом понимании. То есть, апартаменты, или юниты, в них будут выкупаться инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Самый масштабный подобный проект в городе – апарт-отель в составе многофункционального комплекса YE’S от ГК "Пионер". 16-этажный корпус МФК на пересечении пр. Просвещения и ул. Хошимина будет включать около 1000 апартаментов. Управлять апарт-отелем в составе YE’S будет созданная при участии NAI Becar управляющая компания. Проект на Московском проспекте, 73 реализует NAI Becar. Этот апарт-отель рассчитан на 137 апартаментов. Их реализация продолжается и завершится почти одновременно, в первой половине 2014 года. Недавно стало известно о планах ООО "С.Э.Р." по размещению апарт-отеля в МФК Ingria Tower на Поклонной горе, но пока комплекс находится на стадии проекта. Поэтому сейчас можно только прогнозировать развитие и оценивать перспективы этого сегмента в городе.
Тонкости диагностики
Существует неоднозначное мнение относительно самого определения апарт-отелей. Этот сегмент недвижимости, имеющий признаки и жилых, и коммерческих объектов, сложно поддается классификации. Апарт-отель фактически включает в себя квартиры для долгосрочного проживания, но юридически относится к нежилому фонду. Тем не менее, от гостиничных номеров апартаменты отличаются наличием кухни. В апарт-отелях предусмотрен гостиничный уровень сервиса – предоставляются услуги по клинингу, имеется необходимая инфраструктура. Но по уровню сервиса, считает генеральный директор SATO в России Стаффан Таст, разграничить гостиницу и апарт-отель нельзя: сейчас многие гостиницы не предусматривают стандартной гостиничной инфраструктуры. "Появились гостиницы самообслуживания, предлагающие в пользование только номер и подъезд", - рассуждает эксперт.
От схожих по назначению доходных домов апарт-отели отличаются принадлежностью к объектам коммерческой недвижимости. В настоящее время на рынке доходной недвижимости в Петербурге работают два оператора. Один из них - финский фонд Icecapital Housing Fund, управляющий, в том числе, первым доходным домом в городе на Коломяжском проспекте, 15. Несколькими объектами располагает финский оператор SATO, который владеет группой квартир в нескольких домах бизнес-класса или класса элит. В Санкт-Петербурге компания инвестировала около 100 млн евро, вложения составляют около 30 млн евро в год.
Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга на сегодня недостаточно структурирован, говорит директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов. Впрочем, не структурирован и рынок долгосрочной аренды жилья. "В настоящее время большинство туристов все же отдает предпочтение размещению в гостиницах и мини-отелях, - считает эксперт. - Проект на Коломяжском пр. был свежей волной в этом плане, и заполняемость его сразу была достаточно высокой. Он показал, что люди готовы платить за сервис".
Эффективность на уровне
Девелоперы первых апарт-отелей убеждены в том, что доходность их проектов будет высокой. Так, для инвесторов апарт-отеля YE’S предлагаются на выбор две программы. По одной из них гарантируется получение 10%-ной доходности в течение трех лет, и эта ставка прописывается в договоре с инвестором. Для сравнения, средняя доходность от привычной сдачи жилья в аренду составляет 5-7%. По второй, управляющая компания обязуется выкупить юнит у инвестора через пять лет по цене, вдвое превышающей стоимость покупки. "Такой уровень достигается за счет предоставляемого комплекса услуг – наличия фитнес-клуба, бассейна, необходимой инфраструктуры, обслуживания номеров. Плюс небольшой метраж апартамента дает возможность говорить о таком показателе", - утверждает Эльдар Султанов. По его словам, если доходность будет выше, условия аренды можно будет пересмотреть. По утверждению Стаффана Гаста, уровень доходности от сдачи квартир в доходном доме зависит от локации. "Чем хуже локация, условия в доме, тем выше должна быть доходность. Понятно, что стоимость аренды шикарного дома на Мойке будет очень высокой, и, соответственно, его доходность будет очень низкой", - указывает эксперт.
В комплексе YE’S продажа юнитов инвесторам осуществляется по цене от 83 тыс. руб. за кв. м. Площадь юнитов варьируется от 27 до 42 кв. м; по арендным ставкам в настоящее время информации нет.
По убеждению NAI Becar, арендаторы будут готовы платить более высокую арендную плату за предоставляемый комплекс услуг. Игроки же рынка пока скептично оценивают ожидаемый уровень доходности, не понимая, какая категория граждан сформирует спрос на почти тысячу апартаментов. По словам Эльдара Султанова, одним из возможных путей формирования спроса может стать корпоративная аренда, получившая в настоящее время широкое распространение.