Дефицит на рынке складских площадей продолжит усиливаться

На рынке складской недвижимости продолжила развитие заметная тенденция – усиление дефицита качественных свободных площадей при стабильно высоком спросе. В 3-м квартале не было запущено ни одного нового складского объекта, предложение спекулятивных площадей не увеличится до середины 2013 года. Это может привести к росту арендных ставок, прогнозируют эксперты.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

За 3-й квартал не было запущено ни одного качественного спекулятивного объекта. В эксплуатацию введено 13 тыс. кв. м складских площадей, однако этот объем приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования, отмечают специалисты Knight Frank.

По данным Jones Lang LaSalle, на начало октября объем качественного складского предложения составил 1,85 млн кв. м, по версии Knight Frank он выше – 2,1 млн кв. м. В Astera общий объем предложения оценивают в 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области), спекулятивных складских комплексов – в 1,42 млн кв. м.

Эксперты указывают на дефицит доступных для аренды площадей. Доля свободных качественных складских площадей продолжила снижаться в 3-м квартале и достигла 3%, говорят в Jones Lang LaSalle. Этот показатель является абсолютным минимумом за последние 5 лет, утверждают в компании. В Knight Frank долю свободных площадей оценивают в 5-5,2% в зависимости от класса. В Astera указывают на существенное разграничение по этому показателю в зависимости от класса. По версии компании, уровень вакантных площадей составил около 7% по классу А и 3,5% по классу В.

На конец квартала в аренду предлагается всего около 50 тыс. кв. м. В объеме предложения лидируют южные направления Петербурга – около 70% от общего объема, указывают в Astera. При этом, говорят в Knight Frank, в аренду предлагаются блоки по 2-4 тыс. кв. м, объекты же большей площадью могут быть арендованы в крайне ограниченном количестве комплексов. При этом число заявок на блоки более 7 тыс. кв. м по сравнению со 2-м кварталом выросло в 3 раза.  

Можно говорить о развитии сегмента индустриальных парков. Однако чаще всего здесь предлагаются участки под складской девелопмент или строительство в формате built-to-suit, причем не всегда с имеющейся инженерной инфраструктурой, а только с возможностью ее развития, говорят в Astera. Это не всегда является привлекательным для интересантов ввиду длинных сроков реализации таких проектов и высокого объема требующихся инвестиций.

СПРОС

Спрос на складские площади остается стабильно высоким, срок экспозиции – коротким. Объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24,4 тыс. кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Всего с начала года было сдано в аренду 142 тыс. кв. м складов, утверждают аналитики Jones Lang LaSalle. При формировании данных компания включала в расчет предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. За 3 квартала объем поглощения составил около 90 тыс. кв. м, приводят данные в Knight Frank. Такой невысокий объем при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.

Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. По данным Jones Lang LaSalle, доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании – их доля составляет около 58%. 

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

Уровень арендных ставок не изменился, однако прогнозируется их рост. В конце прошлого года они зафиксировались на уровне $115-130 за кв. м в год, отмечают аналитики Jones Lang LaSalle. Такие же ставки отмечают в Knight Frank: $120-127 за кв. м в классе А и $117-120 за кв. м в год в классе В. Astera называют другие данные: по версии компании, для класса А уровень ставок составил около $183, для класса В – около $138 за кв. м в год.

Уровень ставок остается стабильным, повышения не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, с определенным размером годовой индексации – 3-5% в договорах, номинированных  долларах, и 5-10% в рублевых договорах, указывают в Astera.

В дальнейшем прогнозируется рост арендных ставок. По мнению руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, это связано с тенденцией увеличения количества заключаемых предварительных договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Нижняя граница арендных ставок вырастет за 2012 год на 3-5%, считают в Astera. Сокращение предложения приведет к росту ставок до $130 за кв. м год к середине 2013 года, отзываются в Knight Frank.

ПРОГНОЗ

Девелоперская активность на рынке складской недвижимости по-прежнему находится на низком уровне, до конца года не планируется выход на рынок новых объектов. Строительство анонсированных к вводу в 2012 году комплексов – "PNK-КАД" и 4-я очередь "Теоремы Терминал" - не началось, дата ввода терминала "Осиновая роща" перенесена на 2013 год. Новые проекты реализуются неактивно, девелоперы предпочитают занимать выжидательную позицию.

Динамика прироста площадей на рынке слабая. В ближайшие 12 месяцев, указывают аналитики Jones Lang LaSalle, планируется ввести в эксплуатацию около 80 тыс. кв. м новых площадей, но доступными для аренды по итогам предварительных договоров будут менее 30% от этого объема. По итогам года поглощение складских площадей составит около 100-110 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank. По оценкам компании, практически такой же объем придется на суммарный годовой объем ввода спекулятивных площадей.

Уровень вакантных площадей продолжит падение. По прогнозам Astera, доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. По данным Knight Frank, эта доля составит к этому сроку 4,3-4,7%.

В Astera отмечают тенденцию, при которой в условиях дефицита спекулятивных площадей компании строят собственные склады. Данная тенденция получит свое развитие.