Девелоперы разминулись с инвесторами
Несмотря на высокий по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости уровень доходности, рынок складских помещений переживает инвестиционный кризис. Ограниченность числа инвесторов складского и индустриального сегментов привела к пассивности девелоперов. Эти вопросы обсуждались на ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости, прошедшей 16 ноября.
Складской сегмент в России характеризуется максимальным уровнем доходности среди видов коммерческой недвижимости. По данным NAI Becar, он составляет в среднем по России 11%. По Петербургу, приводят показатели в Jones Lang LaSalle, минимальная доходность объектов торговой и офисной недвижимости составляет 10%, складских же комплексов – 13%. Между тем, известен дисбаланс между спросом на складские площади и ограниченностью имеющегося предложения. При этом, по прогнозам аналитиков рынка, новые площади появятся не раньше середины 2013 года, и длительный дефицит может вызвать рост арендных ставок в этом сегменте.
Корень проблемы дефицита складской недвижимости – в том, что в России практически нет профессиональных инвесторов в этом сегменте, уверен гендиректор Knight Frank - Санкт-Петербург Николай Пашков. Таким образом, от заинтересованности и действий нескольких, единичных игроков на рынке и зависит его общая активность. Это, в свою очередь, влияет на неактивность девелоперов, которые не видят выхода из проекта, возможностей реализации складских площадей по окончании строительства. "Рано или поздно спрос прорвет эту плотину, - прогнозирует эксперт. – Но пока я не вижу предпосылок для развития рынка". "Тенденции в экономике пока не позволяет нам активно вкладывать в развитие логистических комплексов, мы не видим в будущем признаков активного роста спроса", - говорит директор по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Лентек" Максим Соболев.
Еще сложнее – ситуация с сегментом индустриальной недвижимости. Здесь еще больше ограничен круг инвесторов, а сам продукт специфичен. Девелоперам приходится учитывать технологические требования компаний, которые зайдут на их площади, поэтому риски ликвидности здесь высоки. По мнению Николая Пашкова, компании, желающие разместить относительно крупное производство в Петербурге, сталкиваются с двумя проблемами. Им могут предложить участки с перспективой самостоятельного строительства, что не является для них привлекательным вложением, либо аренду площадей в бывших производственных корпусах советских заводов, качество помещений в которых их не устраивает. Не так давно на рынке была совершена крупная сделка – компания Siemens арендовала участок площадью 4 га на территории индустриального парка Greenstate. Но такие сделки – редкость для рынка и определенное достижение для проекта - ожидается, что наличие такого «якоря» может подтянуть спрос со стороны других компаний. "Спрос, безусловно, есть, - отмечает Максим Соболев, – просто он не всегда подтверждается деньгами. И в этом смысле рассматривать индустриальную недвижимость как инвестиционный продукт сложно".