Инвестиции мельчают
В текущем году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга заметно сократился по сравнению с рекордным 2011 годом. Как объясняют специалисты рынка, количество сделок осталось на прежнем уровне, изменился их характер – инвесторы приобретали небольшие по масштабу объекты. При этом не было совершено ни одной институциональной сделки: предпочтение отдается девелоперским проектам, сделали вывод специалисты рынка на V Ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости.
Прошлый год был богат на инвестиции, говорит руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов. Ожидалось, что результаты текущего года будут на соответствующем уровне. Но если в 2010 году инвестиции по Петербургу составили 22% от общего объема капиталовложений в России, в 2011 году – 18%, то в текущем году ожидается результат в 2%. Как объясняет эксперт, в целом количество сделок на рынке не сильно отличается от прошлого года. Показатели же разнятся из-за того, что в текущем году не было совершено крупных, ключевых для рынка сделок. Поэтому в 2011 году, когда сменился собственник "Галереи", а Fort Group приобрела девелоперскую компанию "Макромир", объем инвестиций по Санкт-Петербургу составил 2,3 млрд долларов. В этом году ожидается, что он достигнет 100 млн долларов. За прошедшие девять месяцев сделки совершались в среднем на сумму около 20 млн руб., в прошлом же году ценовой диапазон был несоразмерно шире, объем инвестиций превышал и 500, и 1000 млн долларов. Между тем, гендиректор Knight Frank - Санкт-Петербург Николай Пашков утверждает, что ситуация активизировалась в последние месяцы, а общая активность на рынке по количеству сделок заметно выше, чем в прошлом году. Так, за последние 3-4 месяца с помощью Knight Frank было продано 6 объектов, еще по 3-м сделки находятся на стадии переговоров. "Эта активность с сентября носит взрывоопасный характер. Если до этого периода мы вели только переговоры с собственниками, то с сентября начали заключаться сделки", - говорит эксперт.
Что касается различных сегментов, то если прошлый год был практически весь посвящен ритейлу благодаря сделкам с "Галереей" и "Макромиром", то в этом году пальму первенства держат гостиничная и жилая недвижимость, указывает Андрей Розов. Кроме того, изменилось соотношение иностранных и российских инвесторов на рынке. Если в прошлом году 60% сделок было совершено с привлечением западного капитала, то в этом году первенство - у российской стороны.
При этом не было проведено ни одной институциональной сделки. "Приобретенные в этом году объекты коммерческой недвижимости подразумевают либо масштабный редевелопмент, либо изменение функции, либо реконцепцию", - отмечает эксперт. Николай Пашков считает, что отсутствие институциональных сделок связано с более низкой доходностью готовых объектов: "Покупатели в подавляющей массе ориентированы на доходность не ниже 12%, продать что-то под 10% - возможно, но маловероятно, это должен быть очень качественный объект".
Говоря о ликвидном, привлекательном инвестиционном активе в секторе офисной недвижимости в этом году, Андрей Розов называет объект площадью до 20 тыс. кв. м, расположенный в центральных районах города либо в Московском районе. Оптимальный торговый актив – центр регионального формата с 50-70 тыс. кв. м арендопригодной площади. Сейчас в Петербурге существуют четыре качественных строящихся торговых актива, которые могут быть отнесены к перспективным инвестиционным объектам. Это ТРК "Европолис" рядом с метро "Лесная" от Fort Group, ТРК "Hollywood" от Стройкорпорации "Элис", торговая часть проекта намывных территорий на Васильевском острове, торговый центр "Охта Молл" от компании SRV.
По мнению Андрея Розова, дальнейшее развитие инвестиционного рынка в секторе коммерческой недвижимости будет зависеть от позиции городских властей в отношении бизнеса. Генеральный директор Hansa Group Олег Барков считает, что основная проблема развития рынка – в проблеме дисбаланса соотношения цена-качество. Что касается иностранных инвестиций, то причина их неактивности на петербургском рынке связана как с несоответствием их ценовым амбициям, так и со сложностью механизма согласования самой сделки, указывает эксперт. Глава ЗАО ОДЦ "Охта" Александр Бобков полагает, что интерес инвесторов зависит от общей экономической ситуации в городе. По его мнению, принимая решение, инвестор, помимо доходности, рассматривает вопросы ликвидности объекта и его будущей капитализации, он заинтересован в анализе инвестиционных рисков и перспектив удорожания его актива.