Итоги 2019 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости
Эксперты Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2019 года суммарная площадь введенных в эксплуатацию качественных складских площадей составила 184 тыс. кв. м. Данный результат на 48% превышает объём ввода в 2018 года. Стоит отметить, что 55% введённых в 2019 году площадей предназначены для сдачи в аренду. Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов составила 3,5 млн кв. м.
В 2019 году было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: 4-я очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.
Объём свободного предложения уменьшился на 32% и к концу 2019 г. составил 94 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объёма предложения в классах А и В соответственно. В классе А доля вакансии сократилась на 0,5 п. п., а самое значительное снижение произошло в классе В – на 3,3 п. п.
СПРОС
Общий объём сделок на рынке складской недвижимости в 2019 году превысил показатели 2018 года на 58% и составил 437,2 тыс. кв. м. При этом было сдано в аренду 200,1 тыс. кв. м, что на 45% больше, чем в 2018 году. Наибольшую активность арендаторы проявили в IV квартале 2019 года (было заключено более 50% сделок 2019 году).
«В сравнении с 2018 годом отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании данной отрасли). На втором месте в структуре спроса находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», - говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
В 2019 году арендаторы предпочитали складские помещения в южной локации, где было сдано в аренду 60% площадей от общего объёма на рынке.
Тенденция увеличения числа сделок аренды крупных складских помещений (площадью более 7 тыс. кв. м) сохранилась и в 2019 году Всего было заключено 11 таких сделок против 7 в 2018 году.
В 2019 году возросла активность на рынке сделок в формате built-to-suit. Общий объем таких сделок составил 161,2 тыс. кв. м, это максимальный показатель за всю историю рынка. Данный показатель превысил максимальное значение 2014 года на 26%. Крупнейшей сделкой формата built-to-suit в 2019 году стала сделка компании «Ориентир» и сети гипермаркетов «Лента». Площадь планируемого склада составляет 70 тыс. кв. м.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам 2019 года средневзвешенная ставка в качественных складских комплексах увеличилась на 9% и составила 506 рублей за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).
С 2017 года наблюдается тренд на увеличение ставок аренды в классах А. К концу 2019 года средневзвешенная ставка аренды в классе А увеличилась на 8% по сравнению с итогами 2018 года и составила 544 рублей за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).
В классе В средневзвешенная ставка аренды составила 459 рублей за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов), увеличившись на 7% в сравнении с концом 2018 года.
ПРОГНОЗ
На конец 2019 года на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью 170 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2020 году, при этом для аренды предназначено около половины данных площадей. Учитывая возросший интерес арендаторов и девелоперов на складском рынке, прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения.
В структуре арендаторов прогнозируется сохранение лидерства компаний розничной торговли, производственного и дистрибьютерского секторов.
Илья Князев, заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg:
«Снижение вакансии в начале года до 3%, а в конце – до 2,5% позволило девелоперам продолжить строительство спекулятивных складов, а также довести объем сделок формата build-to-suit до максимального за всю историю рынка значения. 2019 год ознаменовался крупнейшими сделками, выходом на рынок новых проектов, а также выходом московских девелоперов. Мы ожидаем, что лидерами спроса в 2020 году по-прежнему останутся ритейл-компании, а запрашиваемые арендные ставки в классе А останутся на среднем уровне – около 550 рублей за 1 кв. м в месяц».