Офисам кризис по плечу
С началом кризиса объем вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга медленно, но верно увеличивается. Рынок пребывает в стагнации, однако, эксперты единогласны в том, что ситуация в сегменте офисов стабилизируется.
Пациент скорее жив, чем мертв
По-прежнему ситуация на рынке офисной недвижимости Петербурга сильно зависит от макроэкономической ситуации и от внешнеполитической обстановки. Бизнес многих арендаторов завязан на внешнеэкономическую деятельность, хотя далеко не на всех влияют санкции. Многие компании продолжают развивать свой бизнес, несмотря на все сложности.
Уже сейчас можно говорить о том, что офисный рынок гораздо быстрее адаптировался к текущему кризису, чем это было в 2008-2009 годы.
В ситуации экономической нестабильности во всех сегментах рынка наблюдается оптимизация текущих договоров аренды, переезды, переход к рублевым арендным ставкам, рост уровня вакансии, закрытие нерентабельных и низкорентабельных проектов. Все эти факторы отражаются на бизнесе арендаторов и приводят к снижению арендных ставок в бизнес-центрах.
И тут, как говорится, нет худа без добра. Ситуация поспособствовала налаживанию отношений между арендатором и арендодателем. Они стали лучше слышать и понимать друг друга.
Активными игроками на офисном рынке остаются только государственные и около государственные структуры, в которых начались процессы консолидации и укрупнения, а также IT-компании.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, обеспокоена ситуацией на рынке, особенно в премиум-сегменте. «Сегодня в Петербурге почти 800 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А, вакансия продолжает расти: на конец второго квартала мы увидим 22-23% пустующих площадей, что является очень высоким показателем. Конечно, это удар по инвесторам и собственникам, так как о доходности и окупаемости таких проектов речи не идёт», - говорит Ольга Шарыгина.
Всего в 2015 году в Петербурге запланирован ввод 13 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью почти 158 тыс. кв.м. В первом квартале сегмент пополнился шестью новыми объектами суммарной арендной площадью около 30 тыс. кв. м. «Новые бизнес-центры, планируемые к вводу в текущем году, безусловно, ждут проблемы с заполнением. Даже в 2014 году новые бизнес-центры сталкивались с подобными трудностями», - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNPParibasRealEstate.
На опыте стран, которые прошли уже не один кризис, можно уверенно утверждать, что офисный сегмент наименее безболезненно по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости проходит кризисы. «Он очень динамичен. Можно сказать, что переезжают все и всегда. Компании, у которых дела идут успешно, укрупняются, расширяются, либо как минимум ищут возможность за те же деньги снять офис более высокого уровня. Компании, испытывающие трудности, оптимизируют занимаемые площади, снимают офисы меньшего размера или ниже классом. Все это поддерживает офисный рынок в активном состоянии», - добавляет эксперт ASTERA в альянсе с BNPParibasRealEstate.
Эксперты офисного рынка сходятся во мнении, что самые радикальные прогнозы не сбылись. Негативные тенденции есть, но пока рынок с ними справляется. В качественных бизнес-центрах катастрофической потери арендаторов не произошло. Серьезные проблемы могут возникнуть у тех объектов, которые на сегодня еще не заполнены, и у тех, что расположены в проблемных локациях.
Газпром приходит на помощь
Газовый гигант стал настоящей палочкой-выручалочкой для петербуржского рынка офисов.
Одной из последних громких сделок стала аренда «Газпромом» нового бизнес-центра «Eightedges». Вообще, историю этого бизнес-центра можно назвать жизнеутверждающей. «Eightedges» застал сразу два кризиса. Участок под застройку был куплен ГК «Leorsa» в 2008 году и представлял собой свайное поле недостроенного медицинского комплекса. Долгое время компания занималась проектными работами. Строительство БЦ началось лишь в 2013 году. А введен в эксплуатацию он был в апреле 14-го. Таким образом, компания встретила очередной кризис в период поиска арендаторов. В конце концов, несмотря на все перипетии, «Eightedges» был полностью арендован «Газпромом».
В течение ближайших полутора лет «Газпром» продолжит переезд в Северную столицу и поглощение офисных площадей высшего сегмента – класса А и А+. К 2018 г. газовый концерн планирует завершить небоскреб «Лахта центр», под крышей которого должны собраться все структуры компании.
Ольга Шарыгина, напротив, обеспокоена ситуацией в сегменте А и в меньшей степени сегмента В+ в связи с переездом «Газпрома». Она считает, что переезд его структур внесёт хаос на рынок высококлассных бизнес-центров, который может привести даже к переклассификации объектов или перепрофилированию зданий класса А.
И все же, в целом, операторы объектов класса А сегодня чувствуют себя увереннее остальных. Во-первых, благодаря «Газпрому», во-вторых, по причине своей малочисленности. Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин оптимистично смотрит в будущее: «Мы продолжаем развитие сети, подтверждая статус «лидера рынка». В марте ввели в эксплуатацию вторую очередь бизнес-центра «Сенатор» на Кропоткина, 1. В ближайшее время планируем сдать объект на Московском проспекте, 60, приобрести один актив и начать строительство нового здания».
Удерживать ставки или арендаторов?
Ольга Шарыгина отмечает, что в сложившейся ситуации арендаторы задают тон на рынке: «Рынок резко стал рынком арендатора. Осознавая это, арендаторы стали более уверено чувствовать себя при переговорах с арендодателями». Между тем, собственники ведут переговоры о снижении ставок в разумных пределах.
По информации Екатерина Лапиной, вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», дисконт порой достигает 50% от первоначальной цены. При этом договоры подписываются на короткий период - 11 месяцев. У эксперта вызывает опасения тот факт, что основные собственники не хотят опускать арендные ставки: «Рано или поздно они должны будут опустить арендные ставки. Это вызовет ротацию арендаторов из более старых БЦ в новые, что может существенно подтолкнуть рынок к активным действиям». Вообще, Екатерина Лапина видит в снижении арендных ставок потенциал для оживления рынка офисной недвижимости.
Дмитрий Золин твердо стоит на позиции «снижение арендных ставок – угроза обвала рынка». С политикой «Сенатора» солидарны другие крупные игроки рынка: «Так что не думаю, что обвал ожидает нас в ближайшее время», - резюмировал г-н Золин.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение арендных ставок носит плавный характер: «Мы не ожидаем роста арендных ставок, также как и не ожидаем их существенного падения. Небольшое снижение в течение лета возможно, так как собственники готовы давать дисконт при переговорах, а следовательно, могут снижаться и запрашиваемые ставки. Но это не будет продолжаться долго».
По информации JLL, по итогам 1-го квартала средние запрашиваемые рублевые арендные ставки составляли 1610 руб. за кв. м в месяц в объектах класса А и 1170 руб. за кв. м в месяц в объектах класса B (включая НДС и операционные расходы).
Рассчитывать на уступки со стороны собственника могут, прежде всего, крупные компании, арендующие помещения площадью от 500 кв.м. В текущей ситуации управляющие бизнес-центрами готовы проявлять гибкость в борьбе за арендаторов, особенно крупных.
Вера Бойкова говорит, что дисконт в 50% - уникальный случай для рынка. «Чаще всего такие предложения делаются новым арендаторам, когда бизнес-центру нужно сдать в аренду большую площадью. При этом собственники стараются не афишировать такие сделки, чтобы не спровоцировать еще большее снижение ставок на рынке», - поясняет Вера Бойкова.
Строить или не строить?
На вопрос «Стоит ли сегодня девелоперам начинать новые проекты?» эксперты дают разные ответы. Активность девелоперов адекватна ситуации. В настоящее время реализуются проекты, начатые год и более назад. Новые проекты пока не заявляются.
«При нынешней динамике арендных ставок, неопределенности со спросом и стоимостью заемных средств реализация офисного проекта может не принести ожидаемой доходности. Конечно, в определенных локациях спрос на офисы достаточен для успешной сдачи бизнес-центра в короткие сроки», - говорит Владислав Фадеев.
Ольга Шарыгина считает, что в сложившейся экономической ситуации есть смысл входить в проекты только под конкретного заказчика (build-to-suit).
Вера Бойкова не ждет в ближайший год анонсирования новых проектов офисной недвижимости. А вот управляющий сети «Сенатор» Дмитрий Золин считает, что сейчас самое время для старта нового проекта. Конечно, при условии наличия идеи, способной оставаться актуальной и в перспективе нескольких лет. С ним согласна Екатерина Лапина.
«Сегодня на рынке осталось примерно 10 % девелоперов от прежнего объема. Но это сильные игроки рынка, которые продолжают развивать собственные проекты и «делать рынок». А для большинства девелоперов активность закончилась в ноябре прошлого года», - подводит итог Дмитрий Золин.
Материал подготовлен редакцией Glavkomspb.ru