Подведены итоги 3-го квартала на рынке офисной недвижимости

Период с июля по сентябрь незначительно изменил структуру предложения офисных площадей в Петербурге - появление новых заметных объектов ожидается к концу 2012 года. Между тем, снижается уровень вакансии на рынке. Арендные ставки в общей картине не претерпели видимых изменений, однако растут показатели по классу В и В+.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Эксперты разнятся в данных по объемам ввода недвижимости за июль-сентябрь. По версии Jones Lang LaSalle, 3-й квартал отметился наибольшим объемом ввода по сравнению с первыми двумя кварталами. Общая площадь новых бизнес-центров составила 58,36 тыс. кв. м. По данным компании, за этот период в эксплуатацию было введено пять новых объектов, в числе которых два объекта холдинга "Адамант" – бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м), "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м). "Международный" является торгово-развлекательным комплексом, в котором предусмотрены офисные площади. По версии Knight Frank, рынок офисной недвижимости пополнился в третьем квартале двумя бизнес-центрами. Кроме уже упомянутого "Собрания", Knight Frank называет бизнес-центр "Ориенталь" компании "ЮИТ" площадью 6,5 тыс. кв. м. Общий же объем качественных площадей с начала года увеличился на 90,4 тыс. кв. м, констатируют в компании, прирост составил 5%. Наименее оптимистичные данные приводят аналитики Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. За 3-й квартал, по их данным, на рынок не было выведено ни одного бизнес-центра, сроки же запланированных к сдаче трех объектов перенесены на 4-й квартал.

Объем арендопригодной площади качественных бизнес-центров Петербурга оценивается специалистами Astera в 1722,6 тыс. кв. м, а к концу года может достигнуть 1,9 млн кв. м. По данным же Jones Lang LaSalle, объем качественных офисных площадей по Петербургу достиг к концу квартала 2,15 млн кв. м.

СПРОС

Уровень вакантных площадей в третьем квартале заметно снизился, сходятся во мнении эксперты консалтинговых компаний. Объем поглощения на рынке качественной офисной недвижимости с начала года превысил объем ввода в 1,74 раза, утверждают в Knight Frank. В 3-м квартале доля свободных площадей сократилась: для класса А она составила 8,2%, или 33,9 тыс. кв. м, класса В – 7,1%, или 95,4 тыс. кв. м. В Astera приводят другие данные: по классу А на конец сентября уровень вакансии снизился с 12,8% до 10,7%, по классу В+ – с 5,3% до 4,7%, по классу В – с 6,6% до 5,5%. По версии Jones Lang LaSalle, уровень вакансии выше, при этом если по классу А также произошло сокращение – с 14,7% до 12,2%, то по классу В доля свободных площадей увеличилась – до 8,9% с 7,8%.

Средний уровень вакансии площадей, по данным Astera, в 3-м квартале оценивают в 6,3% в отличие от 8,2% во 2-м квартале, в Jones Lang LaSalle его оценивают выше – 9,7%. Самым заполненным, таким образом, остается класс В, делают вывод в компании в Astera, а с вводом новых объектов может существенно увеличиться предложение в классе А.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

Эксперты отмечают незначительное изменение арендных ставок в третьем квартале на рынке офисной недвижимости, однако показатели динамики по различным классам расходятся.

В Jones Lang LaSalle отмечают, что в третьем квартале разрыв между ставками аренды в бизнес-центрах, относящихся к разным классам, увеличился. В целом же ставки по классу А составили $300-420 за кв. м в год и $250-330 за кв. м в год по классу В. В Knight Frank приводят увеличенную верхнюю планку ставок: $310-710 для класса А, $200-680 за кв. м в год по классу В. В целом, с начала года ставка по классу А снизилась на 1%, по классу В возросла на 4%, говорят в компании. По классу В+, который отдельно выделяет Astera, ставка возросла на 7,4% (диапазон – $593-2000 за кв. м).

ПРОГНОЗ

Согласны аналитики в прогнозе объема площадей, планируемых к сдаче до конца года. Он может достигнуть 200 тыс. кв. м, говорят в Jones Lang LaSalle. Показатель приблизится, таким образом, к уровню 2006-2007 годов. До конца года будут введены в эксплуатацию 11 высококлассных бизнес-центров (площадь – 180,5 тыс. кв. м). Однако, сомневаются в компании, заявленные сроки сдачи ряда БЦ могут быть перенесены на 2013 год. В текущем же году, отмечают в Knight Frank, объем предложения офисных площадей может увеличиться на 12% по сравнению с аналогичным показателем на конец 2011 года. Среди наиболее крупных объектов, планируемых к сдаче – БЦ Leader Tower (38 тыс. кв. м), МФК "Преображенский" (15 тыс. кв. м) и "У Красного моста" (9 тыс. кв. м).

Аналитики компании ожидают существенное увеличение предложения на рынке в будущем году благодаря вводу первой очереди административного комплекса "Невская Ратуша". Между тем, переезд в "Невскую ратушу" 13-ти комитетов Санкт-Петербурга может высвободить около 100 тыс. кв. м площадей в центре города, которые после реконструкции станут привлекательными для инвестирования объектами офисной недвижимости.