Свободных складских площадей класса А практически не осталось

Доля свободных площадей в классе А на рынке складской недвижимости составляет порядка 1%. Несмотря на заявления о перспективности рынка, девелоперы не спешат начинать крупные проекты в высококлассном сегменте: себестоимость строительства таких объектов неоправданно высока, учитывая относительно небольшую доходность, рассказали эксперты рынка на Рождественском саммите 18 декабря. Это означает, что в ближайшем будущем дефицит таких площадей и рост арендных ставок продолжит усиливаться.

В этом году спрос в сегменте складской недвижимости по-прежнему существенно превышает предложение, а объем поглощения превышает объем ввода. По данным Knight Frank, за три квартала 2012 года совокупное поглощение спекулятивных складских площадей составило около 90 тыс. кв. м. По прогнозам генерального директора Knight Frank - Санкт-Петербург Николая Пашкова, новые складские площади будут выведены на рынок не раньше второго полугодия 2013 года. "Уровень спроса на складскую и промышленную недвижимость действительно высок, - говорит директор по инвестициям "Холдинг-78" Михаил Косарев. – В нашем комплексе площадью около 120 тыс. кв. м свободными остались чуть больше 1 тыс. кв. м. Причем это связано со съездом одного арендатора, и у нас уже есть два претендента на эти площади".

Таким образом, заполненными оказались все площади, построенные за последние годы. Между тем, новых крупных проектов в этом году практически не заявлялось. "В кризис доля вакантных площадей на рынке достигала 35%, сейчас в среднем по рынку этот показатель составляет около 2%", - говорит Николай Пашков.

Острый дефицит площадей особенно сказался на рынке складских помещений класса А. По состоянию на декабрь, по данным Knight Frank, доля свободных площадей здесь составляла около 1%. Следует учитывать, что еще одной тенденцией рынка является укрупнение запрашиваемых площадей. Так, в среднем около 30% клиентов запрашивают площади от 5 тыс. кв. м, говорит Николай Пашков. Подобрать под эти параметры склады класса А в одном объекте сейчас фактически невозможно, добавляет эксперт.

Себестоимость строительства складов класса А неоправданно высока. Это останавливает девелоперскую активность в этом сегменте. Доходность же высококлассных объектов ниже доходности складов более низкого класса. "Себестоимость комплексов класса А практически равна 10-летней окупаемости таких объектов, - рассуждает Михаил Косарев. – При этом их доходность составляет около 10%. А существующие условия финансирования российских банков не стимулируют  девелоперов начинать в этом сегменте новые масштабные проекты, поэтому я не вижу здесь перспективы. В этих условиях мне как девелоперу легче разместить средства на депозит и не заниматься никакой арендой. Экономически привлекательным рынок высококлассной складской недвижимости может быть только для тех компаний, которые могут получить особые условия финансирования строительства в банках, либо для тех, кто планирует зарабатывать на сопутствующих услугах, помимо аренды – например, на ответственном хранении". По мнению эксперта, строительство комплексов класса В может обеспечить более высокую доходность. "Такие объекты проще строить и проще сдать в аренду, - говорит Михаил Косарев. - На два небольших корпуса класса В, которые мы построили в Колпино, мы нашли арендаторов еще на этапе проектирования". По его словам, доходность по таким объектам может достигать 16-17%.

Арендные ставки приближаются к ценовому пику

Дефицит складов класса А вызвал рост арендных ставок.  Средняя ставка по классу А, по оценке Knight Frank, составляет сейчас $120-127 за кв. м в месяц. Показатель практически достиг уровня докризисного 2008 года, когда ставка достигала $130-135. "Ситуация с дефицитом свободных площадей позволяет предполагать, что рост продолжится, - прогнозирует Николай Пашков. – С другой стороны, ввиду отсутствия качественного предложения спрос начинает смещаться в сторону более низкоклассных помещений".

Логистические операторы возвращаются

Среди арендаторов складских помещений начинают преобладать логистические операторы, тогда как в кризисные годы значительную часть арендаторов составляли производственные и торговые компании. В настоящее время на складские площади снова стали заходить логисты – количество заявок и сделок по аренде в уходящем году заметно увеличилось. "Спрос на логистические услуги сильно упал в кризис и заставил игроков рынка либо отказываться от сделок по аренде, либо освобождать занятые площади, либо сдавать их в субаренду. Сейчас отрасль восстанавливается", - поясняет Николай Пашков.