Встроенные помещения не интересуют инвесторов
На рынке встроенных помещений продолжилась тенденция роста арендных ставок. За год в районах с высокой проходимостью ставки в среднем поднялись на 10%, отмечает директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова. За третий квартал можно отметить повышение по арендев среднем на 1-1,5%, связанное, в первую очередь, с увеличением спроса, приводит данные генеральный директор компании "Аркон" Наталья Городчук. По ее словам, до конца года значительных изменений на рынке аренды "встройки" не предвидится, арендные ставки могут претерпеть колебания в пределах 1,5-2%. Марина Федорова уверена, что в случае сохранения стабильной общеэкономической ситуации ставки аренды продолжат планомерный рост в зонах с хорошей проходимостью. Главный аналитик ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев отмечает, что по помещениям под торговлю наибольший рост пришелся на 2011 год, когда ставки выросли на 10-15%, в текущем году особого увеличения не наблюдается. Универсальные же помещения продолжают некоторый рост арендных ставок. В кризис по этому типу помещений снижение составило более 30%, и цены продолжают подтягиваться до докризисного уровня. По встроенным помещениям под офисы рост с начала года составил около 12-13%, отмечает эксперт.
Наибольший спрос среди южных районов города пришелся на Московский и Красносельский районы, среди северных - Приморский и Выборгский районы, говорит Наталья Городчук. Спрос наблюдался также со стороны Невского района, но в процентном соотношении он проигрывал Выборгскому. Марина Федорова выделяет также Приморский район и отмечает, что ставки выросли в районе станций метро Комендантский проспект, Гражданский проспект, пр. Просвещения; в районе же метро Петроградская арендная плата не изменилась. Стоит, однако, отметить, что приводимые данные условны, так как могут различаться в зависимости от приоритетных районов, с которыми работают эксперты.
По востребованности лидируют помещения до 100 кв. м. По словам Марины Федоровой, до кризиса арендаторы предпочитали укрупняться и востребованными были площади более 300 кв. м, сейчас же даже заведения общепита запрашивают помещения в 100-150 кв. м. "В первую очередь потенциальных арендаторов интересуют встроенные помещения в зоне высокой торговой активности, - говорит Наталья Городчук. – Основной характеристикой такой зоны является плотность пешеходного и автомобильного трафика. Также отдельный вход, наличие витринных окон, возможность размещения рекламы, достаточное энергообеспечение и вентиляция". К списку распространенных требований съемщиков Марина Федорова добавляет обеспеченность электроэнергией не менее 15-20 кВт.
В сегменте купли-продажи нежилых помещений в текущем году наблюдается стагнация. "Ликвидных объектов на этом рынке по адекватным ценам очень мало. Владельцы такого типа недвижимости не желают снижать цену на свой объект исходя из того, что то, что не продастся, можно будет сдавать в аренду", - говорит Марина Федорова. Ограниченность предложения и фиксацию стоимости после небольшого посткризисного роста на рынке отмечает и Сергей Бобашев. При этом эксперт выделяет тенденцию небольшого удешевления универсальных помещений. "За ощутимым обвалом цен на такой тип помещений в кризис с середины 2011 года последовало некоторое восстановление рынка. Оно длилось до лета текущего года, цена универсальных помещений стала достигать 90 тыс. руб. за кв. м. С лета же их стоимость стала падать", - говорит эксперт.
Перспективы рынка и того, как долго продлится дефицит ликвидных помещений, будут зависеть от нескольких факторов. Во-первых, неизвестно, как себя поведет практика перевода помещений из жилого в нежилой фонд (существенные ограничения на смену статуса были введены с мая). Во-вторых, многое будет зависеть от перспектив выкупа помещений у КУГИ. Как известно, в настоящее время с некоторыми оговорками не подлежат выкупу объекты, расположенные на 22 основных городских магистралях. Однако в судах ведутся процессы по оспариванию отказа в выкупе помещений, инициированные представителями малого бизнеса. Решений по таким делам еще не вынесено, но случаи могут стать прецедентными. Кроме того, имеет значение пересмотр методики начисления арендной ставки на помещения, сдаваемые в аренду комитетом. В результате повышения платы может сойти на нет практика субаренды таких помещений, считают эксперты.