Чистое поглощение на офисном рынке Петербурга ушло в минус

По данным JLL, во 2-м квартале 2020 года впервые в истории офисного рынка Санкт-Петербурга объем чистого поглощения опустился ниже нуля одновременно и в бизнес-центрах класса А и класса В и достиг рекордной отметки 48 000 кв. м. Ранее отрицательное чистое поглощение наблюдалось в кризисные 2009 и 2015 годы.  

Чистое поглощение — это показатель, используемый для анализа спроса. Оно не является суммой всех сделок, это разница между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года). Актуальность его на падающем рынке обусловлена тем, что сделки продолжают закрываться и их количество может сохраняться на докризисном уровне, а объем пустующих офисов продолжает расти. Чистое поглощение учитывает не только новые сделки, но и высвобождение площадей арендаторами, поэтому оно может быть близко к нулю или даже отрицательным.

«Рынок офисной недвижимости за 20 лет уже трижды проходил через кризисы. Продолжительность цикла между фазами роста и спада – 6 лет. И каждый кризис мы фиксировали отрицательное чистое поглощение офисов, рост вакантности и снижение арендных ставок», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

С каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объем офисного рынка. Позитивным фактом здесь является то, что в отрицательную зону поглощение уходит ненадолго – максимум на 1-2 квартала, потом ситуация восстанавливается, и за счет снижения арендных ставок пустующие площади снова начинают заполняться.

Динамика чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Петербурга в кризисные периоды

Источник: JLL

Рынок офисной недвижимости в Петербурге встретил 2020 год в активной фазе роста. Спрос увеличивался, как следствие, арендные ставки повышались, а девелоперы активизировали строительство. Но пандемия и локдаун в конце марта привели к снижению деловой активности. Многие арендаторы не смогли пережить период простоя, что привело к сокращению арендованных площадей в лучшем случае или к прекращению деятельности компаний в худшем.

За полгода свободные офисы появились в 44 бизнес-центрах, которые ранее были заполнены на 100%. Если в декабре 2019 года площади предлагались в 219 объектах, то уже в июне 2020 года их количество увеличилось до 263. Однако массовую миграцию арендаторов в поисках лучшей локации сдерживают высокие арендные ставки.

Помимо малого и среднего бизнеса, в 2020 году также приостановили поиски новых офисов и отказались от планов по расширению текущих площадей IT-компании. «Компании в сфере информационных технологий оставались драйверами спроса на офисы в течение последних 5 лет. Петербург уже называли «IT меккой» и пророчили славу Кремниевой долины. Во время пандемии «айтишники» с наименьшими трудностями перешли на удаленную работу, которую и раньше практиковали. Однако мы уверены, что это состояние временное. Опыт показывает, что недостаточно просто нанять талантливого программиста и перевести персонал на удаленную работу. Давно замечено, что эффективность живой коммуникации в офисе значительно выше, чем по телефону или по видеосвязи. Именно поэтому IT-компании продолжали расширяться и строить новые офисы по всему миру, а не перешли полностью на удаленку, хотя техническая возможность была уже давно», - считает Наталия Киреева.

По нашим прогнозам, во 2-ой половине 2020 года отрицательное чистое поглощение вряд ли снова будет наблюдаться на рынке офисов. В классе А ситуацию спасет ввод 2-ой очереди «Лахта-центра», который не добавит на рынок свободных площадей. Положение дел в классе В улучшится за счет скидок на те офисы, которые пустуют уже достаточно долго по среднерыночным меркам (более 6 месяцев).

В некоторых сферах бизнеса работа из дома будет практиковаться и дальше, сотрудникам разрешат работать дистанционно несколько дней в месяц/неделю, но основная активность вернется в офисы. Интеграция новых сотрудников в коллектив, приобщение к корпоративной культуре, мозговые штурмы и новые идеи, которые рождаются в процессе живого общения с коллегами, все это менее эффективно, а иногда и невозможно на удаленке.