IPG.Estate подвела итоги в сегменте торговой недвижимости за 2016 год
Предложение
В 2016 году было введено в эксплуатацию 2 качественных торговых центра суммарной арендопригодной площадью в 88 000 кв.м. Таким образом, по итогам 2016 года предложение в сегменте качественной торговой недвижимости достигло 3,9 млн кв.м.
Исходя из перспективного строительства, предложение в 2017-2018 существенно не увеличится. Из крупных проектов, планируемых ко вводу в 2018 году, можно отметить ТРК «Голливуд», общей площадью более 100 000 кв.м.
Итоги 2016, а также прогноз на будущий год указывают на насыщение рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга. По нашему мнению, масштабные проекты будут запускаться реже, борьба за покупателя будет вестись за счет реновации существующих проектов.
Так, по итогам 2016 года, компания «Адамант» частично реновировала торговые комплексы «Балканский» и «Невскиий». После частичной реконструкции был открыт «Южный Полюс», компании FORTGROUP. В августе был запущен после реконцепции ТРК «Капитолий», работающий теперь в формате «дисконт».
Ключевые события рынка торговой недвижимости
Федеральный продуктовый ритейлер «Лента» приобрел объекты финского оператора K-rouka.
Международная сеть гипермаркетов «Ашан», а также оператор сети гипермаркетов формата DIY Leroy Merlin заявили о планах по развитию.
Компания IKEA планирует реализовать третий проект «Меги» в Ломоносовском районе Ленинградской области.
Российские бренды fashion-сегмента продолжили свое развитие. Активность международных брендов существенно снизилась.
Из новых марок, вышедших на рынок, стоит отметить: Fashion House, O bag, Elis, Jil Sander, Navy, Swank,, Veta, Valentino, Brusnika, Eres.
Заполняемость торговых центров
В целом по рынку, уровень вакантных площадей по итогам 2016 год достиг уровня 9%, что в абсолютном выражении составляет порядка 300 000 кв.м свободных площадей.
При этом необходимо отметить, что основной объем свободным площадей приходится на устаревшие торговые комплексы с неоптимальным местоположением и устаревшей концепцией.
Однако, ввиду ограниченного количества свободных площадей в рамках успешных торговых объектов вкупе со снижающимся объемом нового ввода, ключевые торговые операторы продолжают искать возможность для открытия точек в наиболее успешных проектах.
Ставки аренды
По итогам 2016 года существенного снизились фиксированные ставки аренды. Все больше договоров заключается по схеме выплаты % с оборота.
По итогам 2015 года произошло падение средних ставок аренды на 10%. Однако за 2016 год ставки продемонстрировали рост на 5%.
Максимальный уровень ставок наблюдается в наиболее успешных торговых центрах с широким набором развлекательных функций, а также со значительным пулом операторов галереи.
Тенденции и прогнозы
По нашим прогнозам в течение будущего года будет происходить увеличение вакансии в устаревающих торговых комплексах, а также за счет появления новых проектов.
Многие торговые сети сокращают или сворачивают планы развития, в 2017 году активность в плане развития сохранят формат сетевых продуктовых магазинов и сегмент отечественных fashion-операторов
Спрос операторов галереи продолжит сосредотачиваться вокруг наиболее успешных проектов с высокой проходимостью и профессиональной концепцией.
Тенденция снижения девелоперской активности сохранится и укрепится.
Ставки аренды на помещения в галерее успешных торговых объектов будут постепенно демонстрировать умеренный рост: сильные операторы галереи будут стремиться в наиболее успешные комплексы с современной концепцией и высокой проходимостью.
Street retail
По итогам 2016 года сегмент street retail относительно стабилизировался. В первую очередь за счет сохраняющейся тенденции активного развития в секторе общественного питания. Многие сетевые операторы сохраняли планы развития в течение всего 2016 года, также отрывались несетевые заведения.
За 2016 год на рынке Санкт-Петербурга было запущено более 100 новых заведений общественного питания, что составляет более 80% от общего объема ушедших с рынка помещений.
Структура рынка street retail по профилю арендаторов остается стабильной.
По итогам 2016 года уровень вакансии в сегменте street retail зафиксировался на уровне 4-5% без существенных колебаний. Срок экспозиции ликвидных помещений не превышает 2 месяцев.
Ставки аренды также оставались стабильны. Максимальные ставки по прежнему остаются на Невском проспекте и на Большом проспекте П.С.
Уровень ротации арендаторов по итогам 2016 года сократился по сравнению с итогами сопоставимого периода прошлого года – 7,5% против 9,8%.
Мы прогнозируем сохранение основных тенденций в сегменте street retail в течение первого полугодия 2017 года.
Источник: IPG.Estate.
