JLL сравнил влияние кризисов 2008 и 2014 годов на рынке торговой, складской и офисной недвижимости
Международный консультант в сфере недвижимости и управления инвестициями JLL сравнил влияние кризисов 2008 и 2014 годов на рынок торговой, складской и офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга с ожидаемыми последствиями пандемии коронавируса.
Торговая недвижимость
В ситуации кризиса доля свободных площадей практически сразу повышается на 2-3 процентных пункта, затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума.
Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, а торговые центры с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены ее росту. Прайм-объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на кризисные условия.
Доля свободных площадей на конец 2020 года составит 8-10% в Москве и 9-10% Санкт-Петербурге.
Высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов торговой недвижимости в Москве позволяет предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года.
В Санкт-Петербурге анонсирован ввод 47 тыс. кв. м, но вероятность переноса сроков открытия очень высока.
Ситуация с коронавирусом подтолкнет игроков рынка торговой недвижимости к разработке новых концепций торговых центров, переосмыслениюцепочек поставок, изменениювзаимоотношений ритейлеров и собственников,пересмотрусуществующей сети физических магазинов с вниманием к организации точек выдачи интернет-заказов.
Складская недвижимость
Строительный цикл в складской недвижимости короче, чем в других сегментах, и девелоперы быстрее реагируют на макроэкономическую нестабильность и изменение вакантности.
Начиная с 2017 года доля вакантных площадей на московском рынке непрерывно снижалась, в том числе и в 1-м квартале 2020 года, и к концу марта составила 3,1%. Однако уже в следующем периоде она может вырасти и оставаться в рамках 3,5-4% до конца года.
В Петербурге в кризис 2014 года вакантность увеличилась до 7,6%, после чего в течение 5 лет происходило ее постепенное снижение до 3,5% к началу 2020 года, и на конец этого года она может вырасти до 5-6%.
Впредыдущиекризисыросла доля сделок аренды, а число заявленных проектов, напротив, снижалось. В обоих случаях вакантность достигала максимальных значений в течение первого года с момента начала кризиса.
В настоящий период за счет устойчивого спроса со стороны сегмента e-commerce и логистических компаний рынок складской недвижимости более устойчив по сравнению с другими сегментами, и резкого увеличения свободных площадей не прогнозируется.
Восстановление спроса со стороны всех сегментов может произойти уже к 4-му кварталу 2020 года.
Эксперты видят возможности для дальнейшего развития складов e-commerceи роста спроса к внутригородским локациям. На настоящий момент этот спрос сдерживается существенно более высокими арендными ставками внутри МКАД. Тем не менее, уже сейчас заметен повышенный интерес инвесторов к складам городского формата.
Офисная недвижимость
Если предыдущие кризисы сразу приводили к росту уровня свободных площадей на фоне высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения, в особенности крупных офисных блоков, низким уровнем вакантности и ограниченным приростом новых бизнес-центров, делает его более устойчивым.
Произойдет увеличение доли вакантных площадей до 11-12% в Москве и до 8-10% в Санкт-Петербурге к концу года, хотя на настоящий момент любые прогнозы сильно зависят от сроков окончания пандемии.
В среднесрочной перспективе фокус интересов арендаторов переместится с заключения договоров новой аренды на пересогласование условий по текущим контрактам с целью минимизировать издержки.
Ввиду оптимизации расходов на аренду и освобождения площадей будет увеличиваться доля свободных площадей, что приведет к снижению арендных ставок. Наиболее значительные изменения будут происходить в перспективе 2-3 лет.
В 2022 году, после завершения строительства объектов в высокой стадии готовности, ввод новых площадей сократится, а активность выхода на рынок новых проектов будет зависеть в первую очередь от динамики вакантных площадей в течение текущего года.