К концу года 40% нового предложения на офисном рынке Петербурга придется на Московский район

Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги первого полугодия 2021 года на рынке офисной недвижимости Северной столицы. За шесть месяцев года рынок пополнился пятью новыми бизнес-центрами, общий объем ввода оказался на 20% больше прошлогоднего показателя и составил 49 980 кв. м (GLA). Среди новых объектов: бизнес-центры «Морская резиденция», Garage, «Гайде» (реконструкция), «Гайот» и Viridis.  

По сравнению с прошлым годом, в 2021 году объемы нового строительства возрастут. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 13 новых объектов офисной недвижимости. В случае ввода всех заявленных объектов, общий объем нового предложения может составить 233 340 кв. м (GLA) и превзойти значение 2020 г. почти в четыре раза. Тем не менее необходимо заметить, что ввод в эксплуатацию ряда бизнес-центров в ожидании якорного арендатора на все здание или его большую часть неоднократно откладывался. Если такой сценарий повторитcя, общее значение нового предложения (GLA) по итогам 2021 г. может оказаться на 50% ниже запланированного. 54% объема запланированного ввода придется на бизнес-центры класса А.

С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей, к концу года 40% (93 940 кв. м) нового предложения придется на Московский район.

Распределение нового предложения по районам города, 2021 год, кв. м

Несмотря на сохраняющуюся неопределенность на рынке офисной недвижимости сделки по аренде и продаже продолжают активно заключаться. Так, общая площадь арендованных и купленных помещений по итогам первого полугодия составила 199 770 кв. м, что стало рекордных показателем за последние шесть лет.

Динамика совокупного объема сделок

Лидером по объему арендованных площадей стал класс В (109 000 кв. м). В классе А общая площадь сделок составила 39 380 кв. м (20% всех арендованных и купленных площадей), в классе В+ — 51 390 кв. м (26%). По количеству проведенных сделок также лидирует класс В, на который пришлось 143 сделки. С объектами класса А была проведена 81 сделка, с объектами класса В+ — 112 сделок.

Среди ключевых сделок полугодия аналитики Bright Rich | CORFAC Int. отмечают аренду подразделением «Совкомбанк Страхование» офиса площадью 4 234 кв. м в БЦ «Ткачи», аренду сетью коворкингов SOK 4 013 кв. м в новом бизнес-центре «Премьер», а также сделку между компанией «Газпром Диагностика» и Kellermann Center на 3 400 кв. м.

Наиболее популярным форматом аренды оказались офисы площадью 100-250 кв. м, с ними было заключено 44% сделок. Наибольший совокупный объем сделок по аренде и продаже пришелся на блоки площадью свыше 3 тыс. кв. м.

Драйверами рынка остаются компании сфер Строительство/Девелопмент и IT/Media/Телекоммуникации, суммарно они заключили 39% от общего объема сделок за период (77 410 кв. м).

По отношению к концу 2020 года общий объем вакантных площадей сократился на 16%. Уровень вакансии в качественных объектах (класса А, В+, В) на конец июня 2021 года составил 7,3%. При этом в классе А вакансия составила 7,5% (-0,6 п.п. за квартал), в классе В+ вакансия за квартал сократилась за на 0,5 п.п., уровень вакантных площадей к концу июня достиг 7,5%. В бизнес-центрах класса В за последние полгода произошли самые существенные изменения: так, на протяжении шести месяцев уровень вакансии менялся в пределах 0,6-5,0 п.п. то в меньшую, то в большую сторону. На конец первого квартала уровень вакантных площадей составил 7,0% (-0,3 п.п. к Q1 2021 и -1,8 п.п Q4 2020).

Наибольший объем предложения традиционно представлен в Центральном районе города — 24% от общего объема предложения.

Географическое распределение вакантных площадей

Во II квартале 2021 года рост средневзвешенной арендной ставки наблюдался во всех классах. В классе А средневзвешенная арендная ставка на конец июня составила 1 980 руб./кв. м/мес., увеличившись за шесть месяцев на 2,6%. Стабильная в 2020 году средневзвешенная ставка аренды в классе В+ к концу второго квартала 2021 г. увеличилась на 3,1% относительно конца 2020 года и составила 1 350 руб./кв. м/ мес. в абсолютном выражении. Наибольшая положительная динамика зафиксирована в классе В: +4,6% к концу 2021 года.

Средневзвешенные ставки аренды по классам*

*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.