Как найти надежный и эффективный источник дохода в кризис?
Сегодня инвестиции в недвижимость, которая генерирует финансовые потоки от сдачи в аренду, – наиболее популярный способ дохода и сохранения денежных средств от инфляции.
Для среднестатистического инвестора этот способ более понятен, чем, например, вложение средств в пенсионные фонды, страхование жизни или игра на бирже, которая требует все время «держать руку на пульсе» и обладать глубинными знаниями финансового рынка.
Управление недвижимостью – это наиболее понятный и прогнозируемый процесс для инвесторов. Даже после существенных колебаний на рынке и падения стоимости недвижимых активов, через определенный период времени они вновь начинают расти в цене. «Марк Твен сказал, что земля – это лучшее, во что можно инвестировать, так как ее больше не производят, - отмечает Александр Шарапов, президент NAI Becar. – Я придерживаюсь того же мнения. Цены могут временно упасть, но если мы посмотрим на историю инвестиций в Лондоне, Нью-Йорке, Париже, то за последние 100 лет недвижимость долгосрочно всегда росла в цене, и рост переживал инфляцию. При этом вкладывая средства в недвижимость, инвестор не только обеспечивает сохранение своего капитала, преумножение его, получение текущего дохода от аренды, но еще и способствует развитию экономики».
Специалисты компании NAI Becar составили рейтинг инвестиционной привлекательности сегментов коммерческой недвижимости в период экономического кризиса.
По мнению аналитиков, наиболее интересный продукт для инвестиций – многофункциональные комплексы, сочетающие в себе сразу несколько сегментов коммерческой недвижимости. В связи с этим, по словам Александры Смирновой, директора инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, риски по падению доходности в одном из сегментов существенно уменьшаются. «Данный сегмент недвижимости более сложный с точки зрения управления, но обеспечивает наименьшие риски того, что в одном из сегментов падение доходности будет выше, чем в другом», - уточняет эксперт.
Второе место рейтинга делят между собой торговая и офисная недвижимость. Ставки капитализации в этих сегментах составляют 10,5% и 9,5-10% соответственно. При этом, стоит отметить, что ритейл восстанавливается быстрее, чем офисный и складской сегменты.
На третьем месте – склады. «Складской сегмент интересует инвесторов, поскольку спрос на площади остается не реализованным, а уровень вакансии в данном сегменте наименьший, - рассказывает Александра Смирнова. – Данные проекты будут востребованы и стабильны. Кризис не сильно отразится на их доходности». Однако, даже несмотря на ставку капитализации складских объектов в 12%, офисный сегмент недвижимости остается более понятным для основной массы инвесторов.
Эксперты NAI Becar рекомендуют в период экономического кризиса вкладывать средства в проекты среднего класса («В» и «С»). Зачастую премиум-класс является более рискованным с точки зрения сдачи в аренду. Объекты с высокой ставкой капитализации более подвержены рискам, поскольку в сложные времена многие компании начинают вести себя экономно и сокращать издержки. «Это правило касается всех сегментов коммерческой недвижимости, - говорит Александра Смирнова. – Во время кризиса 2008-2009 гг. мы наблюдали существенное падение арендных ставок. Компании сокращали свои затраты на аренду, объем занимаемых площадей или переезжали в более дешевые сегменты. С точки зрения получения дохода пострадали объекты класса «А» и «В+». Классы «В» и «С» были более стабильны».
Отдельное внимание необходимо уделить инвестициям в земельные участки, поскольку на этот сегмент в настоящее время приходится наибольшая доля инвестиций. «Сегодня существуют прекрасные возможности для приобретения земли в отличной локации, - замечает Александр Шарапов. – Для этого необходимо анализировать план развития города, в частности отмечать, где будут открываться новые станции метро, какие районы сейчас наиболее бурно развиваются, и вкладывать средства в активы, которые находятся только в правильной локации. Покупка «правильных» земельных участков позволяет реализовывать сетевые проекты. Например, наша компания развивает сеть отелей среднесрочного проживания Vertical. Порог входа в такие проекты для соинвесторов составляет 2 млн. долларов».
Что касается наиболее приоритетных регионов для инвестирования, то, безусловно, первое место занимает Москва и Московская область, далее следует Санкт-Петербург и частично Ленобласть, также инвесторы присматриваются к городам с численностью населения не менее 1 млн. человек. «Сейчас около 90% инвестиций сосредоточено в Москве, 8% - в Петербурге, 2% - в регионах, - отмечает Александра Смирнова. – Москва и Петербург являются наиболее перспективными городами, поскольку в них отмечается более стабильный спрос, и в связи с этим восстановление по всем сегментам может происходить быстрее, чем в регионах».
