Много ли в Петербурге офисов?
Рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге имеет достаточно короткую историю и является ещё развивающимся. Объем качественных бизнес-центров класса А и В значительно уступает количеству офисов класс С. Большая часть офисных работников и компаний занимают помещения в офисных центрах класса С. Это те самые компании, которые составляют потенциальный спрос и готовы переехать в офисные центры более высокого качества при сопоставимых коммерческих условиях.
В Санкт-Петербурге ежегодно вводится в эксплуатацию около 200-250 000 кв.м новых офисов. И девелоперская активность не уменьшается. На стадии строительства находится около 600 000 кв.м, большая часть из них – класс А. Это достаточно большой объем по сравнению с европейскими столицами, где ежегодный прирост составляет 30-40 000 кв.м, а в некоторых городах и вовсе наблюдается отрицательный прирост (Брюссель, Берлин и др.)
Лидерами по объему офисного рынка традиционно являются Лондон и Париж. Среди городов, офисный сток в которых превышает 10 млн кв.м - Берлин, Москва, Гамбург, Брюссель, Мадрид, Милан, Франкфурт, Вена. Санкт-Петербург находится на уровне городов Восточной Европы - Праги, Будапешта, Бухареста – менее 3 млн. кв.м.
В Санкт-Петербурге, по сравнению с другими европейскими городами, при небольшом объеме офисных площадей достаточно высокий показатель свободных помещений (около 10%). То есть рынок не может «переварить» существующий объем офисов и о стремлении к европейским объемам рынка бизнес-центров говорить рано.
Сравнивая Петербург с Европой, часто не учитываются экономические и социальные особенности города. В структуре населения доля потребителей офисных площадей класса А и В не так велика. Петербург не столица, не финансовый центр страны и тем более Европы, здесь не так много офисов больших корпораций и банков. Напротив, в Северной Столице треть населения – это пенсионеры. А если учесть ещё детей, школьников, студентов, которые не являются потребителями офисных помещений, а также рабочих промышленных предприятий (например, автомобильный кластер – заводы Nissan, Toyota, GM, Hyundai), то окажется, что так много офисов как в Европе Петербургу и не нужно.
В Европе распространена практика долгосрочных договоров аренды – от 3 до 10 лет. В то время, как в Санкт-Петербурге все еще доминируют 11 месячные контракты.
Наши рекомендации девелоперам, начиная новый офисный проект сегодня, с особой аккуратностью исследовать рынок – какие существуют и планируются офисные проекты в окружении, какова их заполняемость и арендная политика, а также качественно проработать концепцию и делать её update перед началом строительства.