Темпы ввода новых бизнес-центров значительно превышают спрос
На рынке офисной недвижимости Петербурга наблюдается сокращение объёма сделок. Темпы ввода новых офисных площадей значительно обгоняют темпы их поглощения. Однако ситуация на рынке Петербурга выглядит более оптимистично, чем в Москве.
Об этом говорили участники делового завтрака BestBreakfast: современные перспективы офисной недвижимости, который состоялся 29 октября.
Организаторы: ГК «БестЪ» и Duvernoix Legal при поддержке партнеров ISKU, МКД и Старк.
По данным ГК «БестЪ», которые представил Вадим Демешенков, заместитель генерального директора, на конец III-го квартала 2 014 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В/В+, С составил ориентировочно 3,12 млн.кв.м. За период первых 9-ти месяцев 2 014 года в эксплуатацию было введено 11 объектов суммарной площадью около 138 тыс. кв.м. Прогнозируется, что по итогам года предложение увеличится на 210 – 220 тыс. кв.м. что будет соответствовать уровню прошлого года. В процентном отношении в 2 014 г. ожидаемый прирост офисных площадей составит 7%, что соответствует темпам роста рынка в последние 4 года.
Более 70% введенных в 2014 г. в эксплуатацию объектов – это бизнес-центры классов В/В+.80% объемов рынка сконцентрировано в центральной части города и в прилегающих к ней районах.
Доля вакантных площадей на текущий период в среднем по рынку составляет 14,6%. В период январь – сентябрь 2014 г. количество вакантных площадей возросло более чем на 20%.
Объем поглощения за 9 мес. текущего года оценивается в 60 тыс. кв.м., что примерно на 30% меньше, чем в тот же период 2 013 г.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассказал о ситуации на офисном рынке в Москве. По данным компании Colliers, за I-III кварталы в Москве введено более 1 миллиона кв. м, что на 16% превысило результаты за весь 2013 г, рост уровня вакантности увеличился с 11,5% во 2-м квартале до 12,8% в 3-м, при этом в классе А 25,8%, в класс В 9,3%. Более 50% нового строительства - класс А. До конца года заявлен ввод еще 680 тыс кв. м офисных площадей. Средний размер сделки в Москве существенно превышает показатели Санкт-Петербурга. Так, на долю сделок от 1000 кв. м в Москве приходится 43% против 24% в Санкт-Петербурге.
После активного обсуждения и сравнения ситуации на рынках двух столиц участники сошлись во мнении, что рынок офисной недвижимости в Петербурге на сегодняшний день более стабилен, в т.ч. за счет переезжающих структур нефтегазовой отрасли и меньшей доли иностранных компаний в составе арендаторов бизнес-центров.
Кроме того, как отметил Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», в целом, значительного снижения в спросе на петербургском рынке не наблюдается: «Действительно, есть ряд секторов, для которых политико-экономическая ситуация оказалось критичной, например, для перевозчиков импортной продукции или проектировочных компаний. В то же время другие бизнесы продолжают свое развитие. Среди наиболее активных арендаторов можно выделить производственный и IT-сектор. Так, например, один из наших арендаторов – IT-компания, только за этот год увеличила занимаемую площадь с 300 до 2 тыс. кв. м». Кроме того, эксперт отметил, что не наблюдает резкого снижения спроса или желания к сокращению площадей со стороны финансового сектора, в том числе банков, а также со стороны иностранных компаний.
Если говорить о ставках аренды, то дальнейшее их изменение будет зависеть, в том числе от колебаний курсов валют. При этом сделки офисной недвижимости Петербурга чаще привязаны к рублю, в отличие от Москвы, поэтому ожидать существенных и резких изменений в ставках аренды в Петербурге в ближайшее время не стоит.
Оживленную дискуссию вызвал вопрос, стоит ли начинать новые проекты сейчас или отложить их, пока ситуация в экономики не стабилизируется.
Микко Седерлунд, генеральный директор SRV в России рассказал о том, что в настоящий момент компания сконцентрировала все свои ресурсы на торговой составляющей проекта «Охта Молл», а реализацию офисной части запланировала осуществить через 2 года.
Однако прозвучали и более оптимистичные мнения. Так, Игорь Темнышев, заместитель генерального директора Форус-Групп рассказал планах по строительству Многофункционального делового центра на проспекте Обуховской обороны, общая площадь объекта составит 84 000 м2 и будет включать офисные помещения, гостиницу, конференц-центр, рестораныи фитнес-центр. Ставки аренды прогнозируются на уровне бизнес-центров класса B.
По мнению Воропаева Юрия, генерального директора МКД, если экономические санкции будут ослаблены, то в 2016 году можно прогнозировать серьёзный подъем и девелоперы, рискнувшие в текущих условиях реализовывать свои проекты окажутся в выигрыше. Важно правильно управлять рисками.
Интерес участников вызвала презентация Евгения Тесля, заместителя генерального директора по вопросам устойчивого развития «Бюро техники» о способах снижения эксплуатационных затрат на энергоресурсы до 30% в соответствии со стандартами Green Zoom. Так, например, для комплекса зданий Верховного суда России в Петербурге планируемый уровень снижения платежей за ресурсы при эксплуатации зданий общей площадью 170 000 кв. м составит не менее 35 млн.руб. в год.
В BestBreakfast также приняли участие Андрей Лушников, Председатель Совета Директоров ГК «БестЪ», Георгий Рыков, Генеральный директор ГК «БестЪ»,, Сергей Журавлев, Заместить генерального директора Jensen Group, Ионин Виталий, Генеральный директор «Форус Груп», Первушина Екатерина, Руководитель Управления по Северо-Западу «Сбербанк», Водопьянов Игорь, Генеральный директор УК «Теорема» и другие первые лица и руководители компаний рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга.