Вакансия растет, но ставки не падают
Объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге за первые три месяца 2015 г. составил 48,9 тыс. кв. м (GLA), что на 25% ниже показателя предыдущего отчетного периода. В начале года сохраняются невысокие объемы спроса на офисную недвижимость со стороны арендаторов. Крупнейшая сделка отчетного периода снова относится к аренде площадей структурами компании «Газпром».
За I квартал 2015 г. в Петербурге общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1,4% и составил 2 337 тыс. кв. м (по классам «А», «В+» и «В») или 3 516 тыс. кв. м с учетом класса «С». Согласно прогнозам по вводу офисной недвижимости в 2015 г., ввод за I квартал составил 27% от годового объема.
Введенные в отчетном периоде объекты относительно небольшие по площади. Арендопригодная площадь двух наиболее крупных из них не превышает 15 тыс. кв. м.
«Фактически объем предложения офисных площадей в аренду вырос менее существенно, поскольку два наиболее крупных объекта вышли на рынок уже заполненными, а один из объектов, относящихся к классу «В», в настоящий момент не сдается – здание ожидает продажи», - отмечает Наталья Скаландис, управляющий директор РМ NAI Becar в Санкт-Петербурге.
По состоянию на конец марта 2015 г. средний уровень вакансии по классам «А», «В+» и «В» составил 12,9%, увеличившись на 0,5 п.п. относительно предыдущего отчетного периода. Как и в IV квартале 2014 г. доля вакантных площадей в классах «В» и «В+» оказалась на одном уровне – 9%, в классе «А» вакансия выросла до 20,6%, в классе «С» – до 8,1%.
«В I квартале сохранилась тенденция к росту уровня вакансии во всех сегментах, – говорит Наталья Скаландис. – Негативные последствия экономической ситуации в стране продолжает испытывать на себе малый и средний бизнес – увеличивается число организаций, прекративших свою деятельность, некоторые арендаторы сокращают объемы занимаемых площадей. Но в целом результаты квартала говорят о том, что качественные объекты с удачной локацией и разумной арендной политикой остаются востребованы».
Стоит отметить, что средний уровень вакансии варьируется в зависимости от района. Так, наиболее высокая вакантность (около 18%) отмечается в двух районах-лидерах по общему объему предложения офисной недвижимости – Московском и Центральном, а также в Невском и Красногвардейском районах. Вакансия в Петроградском районе, который также входит в ТОП-3 по объемам офисных площадей, напротив, ниже среднегородского показателя (11%). Наиболее низкие показатели отмечаются в Адмиралтейском и Калининском р-нах (чуть выше 6%).
Ставки аренды в I квартале 2015 г. сохранились примерно на уровне конца 2014 г. Повышение было зафиксировано в классе «А» на 1,3%, снижение заметно только в сегментах «В+» (-0,9%) и «В» (-2,5%), но и оно не носит характера обвала.
«Одним из немаловажных факторов, способствующих таким итогам, является переход на рублевые договоры, – рассказывает Наталья Скаландис. – Ряд успешных объектов в высококлассном сегменте не отказался и от ежегодной индексации арендных ставок. Однако в начале 2015 года процент индексации в среднем снизился с 10% до 5%».
На конец марта средний размер арендных ставок составил: в классе «А» – 1 540 руб./кв. м/мес., в классе «В+» – 1 140 руб./кв. м/мес., в классе «В» – 970 руб./кв. м/мес., в классе «С» – 800 руб./кв. м/мес.
По прогнозам специалистов компании NAI Becar, до конца года возможно увеличение общего объема предложения в офисном сегменте на 3-4%. Среди наиболее ожидаемых проектов 2015 г. можно назвать бизнес-центр «Сенатор» на Московском пр. - в классе «А» и деловой центр Mezon Plaza - в классе «В+».
