Помещения
Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», принятый Государственной Думой 23 декабря 2009 года, определяет помещение как часть объема здания или сооружения, ограниченную строительными конструкциями и имеющую определенное назначение.
С физической и юридической точки зрения помещения допустимо рассматривать автономно от здания. И в силу возможности их самостоятельного использования, и потому что собственниками помещений в одном здании могут быть различные физические и юридические лица. Выделяют два вида помещений ─ жилые и нежилые.
Жилые помещения
Жилое помещение ─ это являющееся недвижимым имуществом изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Пригодное ─ означает, что в отношении него полностью выполняются все требования к помещениям, законодательно установленные санитарными и техническими нормами и правилами.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.
Порядок признания помещения жилым устанавливается в соответствии с федеральными законами.
В частности, требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержит «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Из этого документа можно узнать, как регламентированы объемно-планировочные решения жилых помещений, их расположение, минимальная площадь помещения, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. А также такие нормы помещений, как:
- кратность воздухообмена и концентрация вредных веществ (т. е. каким должен быть воздух в помещении);
- требуемая инсоляция;
- уровни звукового давления и вибрации в дневное и ночное время суток;
- уровень инфразвука;
- интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона;
- температура в помещении (кстати, она должна составлять не менее плюс 18 OC) и другие.
Совокупность находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений образует жилищный фонд. В зависимости от формы собственности жилищный фонд можно разделить на три большие части: частный, государственный, муниципальный.
Наиболее весомая из них ─ частный жилищный фонд – жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно данным Росстата частным является 86,3 % жилья в России, из них 82,9 % находится в собственности граждан.
Доля государственной и муниципальной собственности скромнее. Государственный жилищный фонд составляет чуть больше 4,0 процентов, и 9,5 процентов приходится на муниципальный.
Если говорить о субъектах федерации, то в них доля частного жилищного фонда колеблется в достаточно широких пределах. От 65,4 в Ненецком автономном округе (там самый большой в процентном отношении муниципальный жилищный фонд ─ 30,3 %) до 97,6 % в Республике Дагестан. Наиболее весома доля государственной жилой недвижимости в Москве ─ 22,1 % (в Санкт-Петербурге ─ 16,3 %), а меньше всего ее в Липецкой области ─ 0,6 %.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на индивидуальный, специализированный, жилищный фонд коммерческого использования и жилищный фонд социального использования.
Несмотря на торжество рыночных отношений, возможна не только покупка, но и предоставление помещения. В Жилищном кодексе Российской Федерации этому посвящена глава 8 «Социальный наем жилого помещения».
Предоставление жилого помещения из жилищного фонда социального использования осуществляется согласно заключенному в письменной форме Договору социального найма жилого помещения.
В Санкт-Петербурге вопросами закупки жилья для очередников занимается исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга ─ Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). Им проводятся открытые аукционы на приобретение квартир для последующего предоставления их отдельным категориям граждан.
Но в сфере его интересов не только жилая недвижимость. Управляя находящимся в собственности Санкт-Петербурга недвижимым имуществом, он занимается выделением объектов недвижимости для социально значимых видов деятельности, основную часть которых занимают помещения или их части (социальные помещения).
Нежилые помещения
Каким является помещение ─ жилым или нежилым ─ не раз и навсегда установленная константа. Российское законодательство разрешает и регламентирует процедуру перевода жилого помещения в нежилое. А нежилое помещение можно перевести в жилое. Впрочем, далеко не всегда.
В целом ряде ситуаций такой перевод не допускается. Например, нельзя перевести жилое помещение в нежилое, если доступ в него невозможен (и отсутствует техническая возможность оборудовать его) без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям.
Квартиру в многоквартирном доме «превратить» в нежилое помещение допустимо, только если она находится на первом этаже, или помещения, расположенные под ней, также переводятся (или были переведены ранее) в категорию нежилых.
Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот осуществляется органом местного самоуправления.
Для этого собственник подлежащего такой трансформации помещения, или лицо им уполномоченное представляет пакет документов, включающий заявление о переводе помещения и, если это требуется, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект его переустройства и (или) перепланировки. До 1 января 2013 г. было необходимо представить правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием (для жилого помещения ─ технический паспорт) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Но, согласно Федеральному закону от 3 декабря 2011 г. № 383-ФЗ, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявитель вправе эти документы не представлять.
Аренда и наем: почувствуйте разницу
Близость аренды и найма приводит к появлению вопроса, аренда помещений и наем помещения (иногда не совсем правильно говорят «найм помещения», хотя «й» замещает «ё» не во всех падежах) ─ одно и то же, или нет? Несмотря на то, что аренде и найму посвящены соседние главы Гражданского кодекса Российской Федерации ─ «Аренда» и «Наем жилого помещения», а договор аренды помещения и договор найма помещения – договоры имущественного найма, существуют различия в их правовом регулировании. Их отличают объект договора (жилое или нежилое помещение) и субъектный состав сторон договора (какое, юридическое или физическое лицо, снимает помещение). Если помещение нежилое, заключается договор аренды нежилого помещения. Договор аренды применяется и в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (см. п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса), но, если физическому лицу, ─ используется договор найма. В п. 1 статьи 677 Гражданского кодекса говорится: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин».
Помимо Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения (некоторые сокращают: «договор жилого помещения») упоминается в статье 671 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору найма жилого помещения собственник помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется обеспечить другой стороне (нанимателю) пользование помещением за плату. А для юридических лиц пользование жилым помещением предоставляется на основе договора аренды. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Рынок коммерческой недвижимости
Впервые после долгого перерыва громко заявившая о себе на исходе восьмого десятилетия прошлого столетия частная инициатива «начинала» с розничной торговли. Потому необходимость купить помещение под магазин (или арендовать помещение под него) во многом способствовала становлению и развитию рынка коммерческой недвижимости. За прошедшее время им был сделан огромный шаг вперед и по количественным, и по качественным показателям.
Укрепление рыночных отношений в России невозможно без наращивания оборота коммерческой недвижимости (аренда и продажа помещений, зданий и земельных участков), используемой юридическими лицами и гражданами в самых разных целях.
Обязательным условием успешного развития малого бизнеса, который, несмотря на все трудности своего становления, призван служить одним из драйверов российской экономики, способствуя созданию новых рабочих мест, является аренда помещений. Поскольку предприятия малого бизнеса зачастую вынуждены стартовать, не имея реальной возможности инвестировать в приобретение недвижимости, единственный приемлемый выход для них ─ снять помещение.
Вообще решение купить помещение или арендовать зависит не только от наличия свободных средств, но и от таких факторов как продолжительность проекта и перспективы его развития, особенности организационно-правовой формы предприятия.
Торговые помещения
Темпы нового строительства торговых площадей в России не замедляются. Причина тому - стабильность потребительских ожиданий у значительной части населения и обусловленная этим высокая посещаемость существующих торговых центров. Тенденции последних лет: рост интереса ритейлеров к российским регионам и увеличение сроков аренды.
Растет площадь, пригодная для аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга. Тем не менее, дефицит качественных торговых площадей до конца не преодолен, и во многих из них остаются актуальными листы ожидания.
Растущий интерес вызывают помещения под аренду у предприятий общественного питания, бурное развитие которых приводит к появлению новых форматов. Так, например, все шире представлены в российских городах международные сети кофеен.
В центральных кварталах мегаполисов многочисленные торговые помещения занимают магазины одежды и обуви. Несмотря на существующее разнообразие предложений, все новые иностранные бренды стремятся быть представленными на российском рынке.
Хорошую динамику демонстрирует сегмент бытовой техники и электроники.
Активное развитие Интернет-торговли, используемой не только на всем экономящими новичками, но и крупными компаниями для увеличения объемов продаж, не приводит к снижению спроса на торговую недвижимость, ведь и интернет-магазинам приходится открывать пункты выдачи товаров.
Аренда нежилых помещений (часто на первых этажах жилых зданий) остается в сфере интересов небольших компаний: парикмахерских, предприятий связи, косметических салонов, фотомастерских, юридических консультаций.
Аренда помещений под магазин продолжает интересовать продуктовые сети.
Отмечается все более широкое присутствие на рынке торговой недвижимости развивающейся индустрии развлечений.
Росту спроса на коммерческие помещения в Москве и в других городах России, пусть и не в такой степени как предприятия торговли и общественного питания, способствуют банки, многие из которых открывают дополнительные филиалы и офисы.
Офисные помещения
В Санкт-Петербурге наблюдается стабильно высокий спрос на офисные помещения.
Предлагаемые для сдачи в аренду площади в бизнес-центрах увеличиваются, хотя и не так быстро, как несколько лет назад. Основу предложения формируют главным образом бизнес-центры класса A ─ объекты нового строительства, расположенные на главных транспортных артериях города с удобным подъездом и достаточным количеством машиномест на подземных автостоянках. Их владельцами (управляющими компаниями) обеспечивается отвечающее современным требованиям содержание помещений, использование инженерного оборудования и средств связи от ведущих мировых производителей, надежная охрана. Помимо самих офисов в них предусмотрены общие помещения для бытового обслуживания и отдыха, конференц-залы, предприятия общественного питания на любой вкус. Ежедневно осуществляется уборка помещений.
Планка требований к офисной недвижимости повысилась, и арендаторы предпочитают офисы более высокого класса. Переоборудованные в офисные центры административные здания и корпуса научно-исследовательских институтов, в которых был произведен ремонт помещений (класс D), и приспособленные для размещения офисов первые этажи и подвалы жилых домов (класс Е), не говоря уже о не отремонтированных помещениях (класс F), особой популярностью не пользуются.
Складские и производственные помещения
Сколь бы востребованной не была аренда торговых помещений и офисов, даже в постиндустриальном обществе невозможно обойтись без материального производства ─ фундамента большинства бизнес-процессов.
Производственные помещения ─ это замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно или периодически осуществляется производственная или связанная с ней непроизводственная трудовая деятельность. Требования, выдвигаемые к производственным помещениям, зависят от конкретных технологических процессов, необходимых электрических мощностей и функциональных возможностей инженерных систем. Производственные помещения не должны создавать помех для соблюдения экологического законодательства и охраны труда. Подробнее о производстенных помещениях Вы узнаете из следующей статьи.
Склады необходимы и предприятиям, и крупным торговым сетям. Принципиально важными для них являются: местоположение ─ близость транспортных коммуникаций; характеристики помещений ─ площадь, планировка, высота потолков, допустимые нагрузки на пол; возможности погрузочно-разгрузочного оборудования и другие.
Складские помещения могут использоваться как для хранения материалов, сырья и готовой продукции, не требующих строгого сохранения параметров внутренней среды, так и для взрывчатых веществ, горючих газов, нефтепродуктов, каучука, хлопка, муки и проч. Особого внимания требует проектирование зданий и помещений для холодильников.
Категории помещений по взрывопожарной и пожарной опасности регламентированы Нормами пожарной безопасности НПБ 105-03 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности», утвержденными Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. № 314. В них выделено восемь категорий: от А взрывопожароопасная и Б взрывопожароопасная до Д (негорючие вещества и материалы в холодном состоянии).
Российский рынок коммерческой недвижимости с момента своего зарождения и по сегодняшний день сохраняет привлекательность для инвесторов, обеспечивая высокую доходность вложений.
Возможность оборота помещений, а не только зданий и сооружений, делает коммерческую недвижимость более пластичной и мобильной, облегчая арендаторам нахождение оптимально подходящих как по параметрам, так и по цене вариантов. Что, в конечном счете, оказывает положительное влияние на развитие всей экономики.