Аренда помещений
Аренда ─ временное пользование чужим имуществом за плату ─ широко применяется в различных сферах экономики. Вид арендуемого имущества оказывает заметное влияние на соответствующую разновидность аренды. Специфические особенности имеет аренда недвижимости.
Аренда: стара как мир
Аренда была известна уже в Древнем мире. В начале нашей эры немалая часть населения Римской империи жила и работала на взятой в аренду земле. Еще раньше, по крайней мере, в третьем тысячелетии до нашей эры, жители Древнего Египта на один или два года арендовали обработанные участки земли. Более длительной по срокам была аренда изначально неосвоенных земель. Помимо сельскохозяйственных угодий в наем брали помещения, домашних животных, повозки, суда и даже рабов.
Аренда помещичьих, казенных и прочих земель использовалась крестьянами в России. В городах арендовали здания, строения, склады.
Жителям Санкт-Петербурга хорошо известен термин «доходный дом». Как и во многих европейских городах, в тогдашней российской столице значительное развитие получило строительство жилья для последующей сдачи в наем. Квартиры и комнаты в доходных домах пользовались большим спросом у различных категорий населения. Первые этажи сдавались в аренду купцам ─ владельцам магазинов.
И сегодня силуэты бывших доходных домов, превратившихся в архитектурные памятники, во многом формируют лицо центральных районов северной российской столицы.
И причина, и следствие
В конце XX века после затянувшейся не на одно десятилетие паузы рынок недвижимости в России сдвинулся с места. С одной стороны приводимый в движение набирающими силу рыночными отношениями, с другой ─ сам во многом определяя успешность реформирования экономики.
Одни специалисты утверждают, что начало формированию рынка недвижимости положило постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплата расходов на их содержание и ремонт», утратившее свою силу только в декабре 2010 года. Другие считают знаковым благополучно действующий и по сегодняшний день закон РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». (В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ бесплатная приватизация жилых помещений прекращается с 1 марта 2015 года).
Как бы там ни было, но став объектами купли-продажи, дома, дачи, квартиры и земельные участки превратили миллионы своих владельцев в действующих участников рыночных отношений, знакомых им прежде только по произведениям литературы и кино.
Три направления развития рынка недвижимости
Жилыми помещениями рынок недвижимости не ограничивается, развиваясь в трех направлениях: жилая недвижимость, земля и нежилая недвижимость, одной из важнейших операций с которой является аренда коммерческих помещений.
Появлению рынка коммерческой (нежилой) недвижимости способствовали процессы приватизации, приведенные в действие в т. ч. и законом РСФСР от 03.07.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». (Сегодня он фактически утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).
Учитывая сложные экономические условия, в которые в то время попало большинство предприятий и организаций, для многих из них продажа и сдача в аренду нежилых помещений стала единственным источником получения доходов. А отклик на данное в газете объявление «сдам в аренду помещение» ─ спасительной соломинкой, ухватившись за которую удавалось держаться на плаву, дожидаясь лучших времен.
И сегодня развитие экономики немыслимо без аренды недвижимости. Для любого вида предпринимательской деятельности – промышленного производства, сферы услуг, розничной и оптовой торговли – требуются помещения под аренду.
Так, в большом количестве помещений нуждается малый бизнес (аренда помещения под кафе, аренда помещения под автосервис и проч.), зачастую не располагающий свободными средствами для инвестирования в недвижимость.
Договор аренды помещения
Постоянно изменявшаяся вместе с развивающимися общественно-экономическими отношениями, аренда всегда нуждалась в правовой поддержке. Поэтому закономерно, что договор аренды недвижимости входит в число наиболее востребованных договоров в гражданском праве подавляющего большинства стран мира. Не является исключением и Россия.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года, аренде посвящена глава 34 «Аренда». Опираясь на нее, юристы имеют возможность составить договор аренды помещения, образец которого можно увидеть на сайтах юридических компаний.
Договор аренды помещения на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор необходимо заключать в письменной форме независимо от срока его действия (согласно законодательству не важно, это договор аренды нежилого помещения или договор аренды жилого помещения).
Изменение или расторжение договора аренды помещения возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено другими законами или самим договором.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, регистрация договора аренды помещения, заключенного на срок не менее одного года, обязательна. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ регистрация договора аренды нежилого помещения означает, что именно с этого момента договор считается заключенным.
Договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя.
Еще один документ, регламентирующий, каким образом осуществляется регистрация аренды помещения, ─ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. № 135 утверждена «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из заключивших его сторон.
Договор определяет срок аренды помещения. Если об этом в нем ничего не сказано, он считается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца.
Стоимость аренды помещения
Арендатор недвижимого имущества обязан своевременно выплачивать арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. А если не определяются, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Чаще всего плата за аренду недвижимости взымается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Вне зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, сумма, в которую обойдется аренда нежилых помещений, зависит от таких факторов, как месторасположение (аренда помещения в центре, как правило, дороже, чем на окраине), площадь, высота потолков, планировка, состояние самих помещений и состояние (а также тип) здания, в котором они находятся, наличие, состав и возможности инженерных коммуникаций (телекоммуникаций, систем водоснабжения и канализации, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования воздуха). Иногда имеет значение, кто является арендодателем: помещения в аренду от собственника за счет экономии на комиссии могут оказаться немного дешевле.
Торговая недвижимость
Огромные масштабы приобрела аренда торговых помещений. Появление торгово-развлекательных комплексов превратило посещение магазинов из занятия сугубо функционального в «шопинг» ─ одну из полюбившихся миллионам граждан форму досуга. Поэтому аренда помещений в торговых центрах интересна не только торговым компаниям, но и предприятиям общественного питания, фирмам, оказывающим широкий спектр услуг и предлагающим разнообразные развлечения для детей и взрослых.
Но сколь бы не были популярны крупные торговые комплексы, обычная повседневная жизнь невозможна без торговых точек, находящихся в «шаговой доступности» от жилья горожан. Поэтому аренда помещений под магазин востребована в центральных и спальных районах больших и малых городов.
Аренда складских помещений
Развитие торговли невозможно без складских помещений. Сколь бы привлекательной и яркой не была сцена (торговый зал), размер прибыли, которую получит магазин, во многом определяется за ее (его) кулисами ─ в складских помещениях. Ведь от того, в каких условиях ждут своих покупателей продукты и товары, зависит, сохранят ли они свои качества, и не станут ли цифры, вписанные в ценники на них, неприлично высокими.
Склады могут быть самыми разными: большими и не очень, капитальными и временными, отапливаемыми и нет, расположенными отдельно или являющимися составной частью зданий и сооружений.
Для складов важным является их положение в контексте близлежащей транспортной инфраструктуры, доступность автомобильных и железнодорожных магистралей. Выбирая склад, его будущий арендатор принимает во внимание особенности предназначенных для хранения товаров и адаптированность складских помещений к разгрузочно-погрузочной технике: высоту потолков, ширину проездов между стеллажами, размеры ворот, наличие тепловых завес, необходимых для поддержания комфортных условий внутри склада зимой.
Почти половина предложений по аренде складской недвижимости сконцентрирована в Москве и Московской области. Аренда складов, как и любая иная коммерческая аренда помещений, в Москве начала развиваться раньше, чем в других регионах, и меньше пострадала от экономического кризиса.
Второе место в стране по объему складских площадей принадлежит Санкт-Петербургу вместе с Ленинградской областью. Аренда помещений в СПб востребована не только в силу размеров города и оборота розничной торговли, но и благодаря его чрезвычайно выгодному географическому положению.
Аренда производственных помещений
Аренда складских помещений интересует не только торговые, но и производственные компании, которым склады необходимы на всех этапах технологической цепочки, начиная от хранения сырья и комплектующих и заканчивая готовой продукцией.
Аренда помещений под производство осуществляется с учетом особенностей технологического процесса, в соответствии с особенностями которого определяются требования к размерам производственных площадей, высоте пролетов, функциональным возможностям инженерных коммуникаций (например, сможет ли существующая система вентиляции обеспечить необходимую кратность воздухообмена).
Промышленные полы должны иметь достаточную прочность (использование тяжелого оборудования означает высокие механические нагрузки) и химическую устойчивость (в случае использования в технологическом процессе агрессивных веществ). При выборе производственного помещения обязательно учитываются требования охраны труда и экологического законодательства. Немаловажно и то, насколько удобно будет добираться до места работы сотрудникам предприятия, – наличие городского транспорта внутри города и возможность организовать служебную развозку вне его границ.
Рынок промышленной и складской недвижимости активно развивается, и сегодня аренда производственных помещений ─ одна из самых сложных категорий аренды – занимает значительную часть рынка недвижимости, во все большей степени попадая в орбиту интересов профессиональных риелторов, помогающих найти друг друга собственникам производственных помещений и нуждающимся в этих помещениях арендаторам.
Аренда офисных помещений
Аренда офисных помещений является, пожалуй, наиболее развитым и соответствующим самым высоким международным стандартам сегментом рынка коммерческой недвижимости.
За последние годы площадь офисных помещений существенно выросла. Появилось множество прекрасно оборудованных, вновь построенных или качественно отремонтированных бизнес-центров, что способствовало поднятию планки потребительских требований к офисной недвижимости. Помимо этого потенциал офисной недвижимости пополнялся за счет нежилых помещений в жилых домах. В целом можно говорить о достаточно большом числе предложений, отвечающих самому широкому диапазону требований.
Сколько будет стоить аренда помещений под офис, зависит от многих факторов. Как общих для любых объектов недвижимости, так и объема и качества услуг, которые может получить арендатор. В первую очередь, таких «жизненно» важных для него, как связь, доступ в Интернет, охрана, клининг, наличие парковки.
Стоимость аренды помещения зависит от размеров и планировки офиса, количества и площади отдельных помещений, его расположения в здании (этажа, вида из окон), наличия собственного отдельного входа. Может влиять на цену аренды офисных помещений и вид аренды: помещения в аренду от собственника обойдутся несколько дешевле.
Аренда недвижимости выгодна арендодателю, поскольку позволяет, не теряя права собственности на имущество, извлекать из него выгоду. Как механизм получения дохода, аренда в большинстве случаев эффективнее передачи собственности в оперативное управление. У арендатора в отличие от наемного работника намного более высокий уровень мотивации. Ведь он работает не за зарплату, а стремится получить максимальный доход, который, согласно статье 606 «Договор аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации, является его собственностью.
Выгодна она и «противоположной» стороне ─ арендаторам. Благодаря аренде отсутствие достаточных денежных средств для приобретения в собственность имущества, в т. ч. необходимой для реализации подавляющего большинства бизнес-процессов недвижимости, не становится непреодолимым препятствием для развития бизнеса.
Приводя к общему знаменателю разнонаправленные интересы сторон, аренда помогает обеспечить гармоничное сочетание личных, коллективных и как не громко это прозвучит ─ общественных интересов.