Коммерческая недвижимость
Аккумулируя значительную часть национального богатства любой страны, недвижимость решающим образом влияет на экономическое и социальное развитие современной цивилизации. Не будет преувеличением сказать, что недвижимость – во многом и есть сама цивилизация.
Рынок недвижимости (в т. ч., рынок коммерческой недвижимости) интегрирован во все сферы жизни. Для его обслуживания создается большое количество рабочих мест, а его инвестиционный потенциал оказывает заметное влияние на финансовое благополучие экономики. Поступления от налогов на недвижимость и сделок с нею составляют весомую долю налоговых поступлений.
От эффективности управления недвижимостью зависят взлеты и падения отдельных стран и целых континентов. Наглядное тому подтверждение – мировой экономический кризис 2008 года, одной из причин которого стал ипотечный кризис в США.
Природа недвижимости сложна и в чем-то противоречива. Она и цель, и средство; и капитал (инвестиционный актив), и товар – одновременно.
О недвижимости как о товаре в России стало возможным говорить после принятия соответствующих нормативных актов, в первой половине последнего десятилетия XX столетия. А значимая роль недвижимости в инвестиционных процессах обусловлена такими ее свойствами как изменение стоимости во времени (в большинстве случаев, увеличение), возможность получения доходов от сдачи в аренду и продажи, а также использование в качестве залога при кредитовании.
Что такое недвижимость?
Ответ на этот, казалось бы, совсем простой вопрос не столь очевиден. Не углубляясь в нюансы российского законодательства и не утихающие по сегодняшний день научные дискуссии, можно сказать, что недвижимость – это земля и все, что находится в ее недрах и на поверхности, и не может быть перемещено без ущерба для своего состояния. К недвижимости относятся как природные объекты, леса, например, так и строения, искусственные сооружения, некоторые виды оборудования, транспортные средства постоянного базирования и т. д. Недвижимостью может считаться движимое имущество, определенное таковым законодательно. Например, в России недвижимостью являются речные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, и даже космические корабли.
Базовый объект недвижимости – земля, напрямую или опосредованно задействованная в любой сфере бизнеса.
Вопросы законодательного регламентирования и научного осмысления явления недвижимости актуальны во всех странах мира, но в России их острота обусловлена коротким периодом существования рыночных отношений, недостаточной, фрагментарной изученностью сферы недвижимости, отставанием научных разработок.
Классификация недвижимости. Коммерческая недвижимость
По характеру использования недвижимость принято делить на:
- жилую недвижимость;
- недвижимость, используемую в производственной (промышленной и агропромышленной) деятельности;
- коммерческую недвижимость.
Помимо этого, недвижимость классифицируют по таким признакам как:
- цели владения,
- степень специализации,
- готовность к эксплуатации.
Коммерческая недвижимость – это офис, магазин, ресторан, пункт сервиса и т. д. Отличительная черта коммерческой недвижимости – ярко выраженная направленность на получение значительной доли дохода от управления недвижимостью, когда его размеры в значительной степени определяются свойствами самой недвижимости, а не только происходящими в ее стенах бизнес-процессами.
Сегодня отсутствовавший еще несколько десятилетий назад российский рынок коммерческой недвижимости отличается высокой активностью. Объявления «куплю коммерческую недвижимость» и «продам коммерческую недвижимость» занимают значительную площадь в рубрике «объявления» печатных и электронных СМИ. А статьи, содержание которых составляют обзор и анализ рынка коммерческой недвижимости, вызывают интерес не только специалистов, но и широкого круга читателей. Московская коммерческая недвижимость, коммерческая недвижимость Петербурга, коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде, а также других больших и малых городах России постоянно находится в фокусе внимания бизнес-сообщества.
Аренда или покупка коммерческой недвижимости – что лучше?
Применительно к коммерческой недвижимости можно говорить о постоянном существовании альтернативы: покупать или брать в аренду?
Приобретение коммерческой недвижимости в собственность делает ее владельца более независимым. Затраты на длительную аренду недвижимости соизмеримы со стоимостью ее покупки на момент начала аренды. Купить коммерческую недвижимость – значит, сделать выгодную инвестицию и вместе с тем, наложить на себя определенные обязательства по организации ее грамотной эксплуатации.
Есть неоспоримые преимущества и у аренды. Она позволяет найти максимально подходящее для ведения бизнеса помещение быстро и с минимумом затрат. Арендатора отличает мобильность – он в отличие от собственника легче на подъем при необходимости сменить помещение.
Делая выбор между покупкой и арендой, принимают во внимание следующие факторы: организационно-правовую форму и вид деятельности компании арендатора или покупателя (насколько быстро она позволит возместить затраты на покупку); продолжительность и перспективы развития проекта; наличие финансовых средств.
Стоимость коммерческой недвижимости
Переход к рыночной экономике потребовал совершенствования методик оценки стоимости недвижимости. Без квалифицированной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества невозможны аренда коммерческой недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, страхование, кредитование, разрешение имущественных споров и т. д.
Сформировались три наиболее распространенных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта недвижимости и предполагаемых (поэтому в нем велика доля экспертных суждений) затрат на создание сравнимого с ним нового объекта. Метод наиболее эффективен при оценке недвижимости уникальной и с незначительным износом.
«Потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного объекта» – так формулируется принцип замещения – один из тех, на которых базируется сравнительный подход. Он эффективен при наличии информации о сделках, произошедших в сопоставимых условиях с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому.
«Чем выше доходный потенциал коммерческой недвижимости, тем дороже она стоит» – на этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный подход. Он лучше других подходит будущим инвесторам.
Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости
К каждому виду коммерческой недвижимости предъявляются как универсальные, так и специфические требования, состав которых во многом зависит от деятельности ее будущих владельцев и арендаторов.
При оценке торговых помещений в первую очередь обращается внимание на торговые возможности оцениваемой недвижимости: насколько она соответствует ассортименту, как ее местоположение (доступность, конкурентная среда, плотность и платежеспособность населения в соответствующем районе) повлияют на товарооборот и ожидаемую прибыль.
Для гостиниц важен рекреационный потенциал территории, ее насыщенность историческими, архитектурными и природными памятниками, учреждениями культуры, насколько регион привлекателен для туристов или какой интерес представляет для деловых людей.
Большое значение имеет географическое расположение объекта. Очевидно, что коммерческая недвижимость в Москве или коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге будут стоить дороже, чем аналогичная коммерческая недвижимость в области, расположенной за тысячи километров от российских столиц, вследствие значительных различий в макроэкономической ситуации.
Важную роль играют различия местоположения внутри одного города. Близость центра и основных транспортных магистралей – факторы, повышающие стоимость недвижимости и величину арендной ставки. От расположения недвижимости зависит и такая иррациональная, а на самом деле очень важная для офисов и гостиниц характеристика, как вид из окна. Безусловное преимущество для любых видов коммерческой недвижимости – земельный участок: его размеры, обеспеченность инфраструктурой, наличие коммуникаций и, что особенно важно сегодня – возможность и удобство парковки автотранспорта. На стоимость участка могут влиять ограничения и обременения, связанные с наличием архитектурных памятников и уникальных природных объектов.
Разумеется, при оценке недвижимости во внимание принимаются физическое состояние объекта в целом и его конструктивных элементов в частности. Квадратный метр офисной площади будет дороже в новых или реконструированных зданиях, чем в тех, где ограничились косметическим ремонтом.
Величину арендной ставки во многом определяет, предлагается ли офисное помещение в специализированном бизнес-центре или это нежилые помещения в административных зданиях или на первых этажах или в подвалах жилых домов.
Для зданий имеет значение материал ограждающих конструкций (железобетонные панели или кирпич), оказывающий непосредственное влияние на размер эксплуатационных расходов и внешний вид, а также возможность установки фальшполов и подвесных потолков, качество отделки.
Важный вклад в формирование цены вносят: надежность системы электроснабжения; возможности автоматизированных систем жизнеобеспечения и инженерного оборудования; наличие квалифицированной и ответственной, соответствующим образом оснащенной охраны.
Для бизнес-центров важны развитая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникациями, наличие конференц-залов (они нужны и в гостиницах), организация питания, бытового обслуживания и отдыха.
Несмотря на переживаемые мировой экономикой в целом, и российской в частности, трудные времена, на перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в России можно смотреть с оптимизмом. Он пока очень далек от насыщения. Если сравнивать российские и европейские показатели, даже самая обеспеченная в России офисными помещениями Москва (около 1000 кв. м на 1 тыс. жителей) примерно на порядок отстает от Лондона и Франкфурта-на-Майне. А в Санкт-Петербурге на тысячу жителей офисных площадей примерно в два раза меньше, чем в российской столице.
Суммарная площадь торговых площадей в РФ почти такая же, как во Франции и Великобритании (более 16 млн. кв. м). Но население каждой из этих стран примерно в два с половиной раза меньше российского.
Если же говорить о гостиницах, то тема их нехватки, по крайней мере, наиболее востребованных сегментов, давно стала притчей во языцех.
Поэтому есть все основания утверждать: у России огромный потенциал для развития коммерческой недвижимости. И от того, как он будет использован, во многом зависит успешное развитие экономики страны в целом.